鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
宜野湾 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宜野湾 5-2

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　山内　博人

TEL.

鑑定評価額

177,000,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月15日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宜野湾市大山２丁目８００番１外｢大山２－１０－１１｣				②地積　(㎡)	912 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他） (90,300)
	1.5:1	店舗Ｓ2	低層店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域	北西30m国道、南西側道	水道、下水	第一大山停 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 210 ｍ、南 150 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３０ｍ　国道

交通

施設

第一大山停　北東方

110m

法令

規制

近商
(90,300)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は大謝名交差点やその周辺の商業床需要を相互補完する国道５８号沿いの路線商業地域である。昨今の
景気動向の下、商店密度等に特に変化はないが、市内商業需要の強まりから地価は上方調整過程にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は沖縄本島中南部に延びる幹線道路及び準幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心は自己の業務用不動産
市場及び投資用不動産市場に参入する個人、法人事業者等が想定される。老朽・古型の小規模な自用の店舗、事務所等
も多く、既存建物取壊し後、ホテル・マンション等への事業展開・開発が見受けられ需要者は事業の継続可能性、収益
性の見込める業種を模索している状況にある。土地は７５０㎡前後で１億５千万円程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は画地規模等に統一性がなく、背後地との高低差から表通りの面的広がり、単独利用には限界がある。１階は
自用の店舗・事務所、２階以上は住宅利用の店舗兼共同住宅等も混在し、住居系の占有割合は高い。適正な賃貸市場が
見いだせない地域特性から賃貸条件は不安定要素を含み実需要を重視した賃料設定により収益価格は堅めに試算された
。市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国道沿い等に地元顧客や観光客対象の郊外型
大型店等の新規出店など積極的投資活動も見
られ、商業床需要の二極化・多極化が認めら
れる。

地域要因に格別の変動はない

角地　＋１％

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

宜野湾 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０５宜野湾 -4	宜野湾市		建付地	（　）	不整形	北西30m国道、西3.5m、角地		近商 (90,300)
b	公０６宜野湾 -4	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ台形	南東8.1m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	調０５宜野湾 -37	宜野湾市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		１中専 (70,200)
d	公０６浦添 -19	浦添市		更地	（　）	不整形	南東18m県道、北東5.5m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,113	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	219,447	100 [ 114.0]	192,497	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 171,976	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	176,191	100 [ 90.3]	195,117		197,000
c	(　 ) 170,240	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	177,994	100 [ 91.3]	194,955		197,000
d	(　 ) 217,793	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	221,850	100 [ 118.8]	186,742		189,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

宜野湾 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にある商業地域で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,877,617	1,784,000	4,093,617	2,187,880	1,905,737	（　0.9746） 1,857,331	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	43,193,744 円　　　　（　 47,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	300 ％	300 ％	912 ㎡	37.0 m x 26.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造１Ｆ沿道サービス店舗等を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

沿道サービス店舗等としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	2,550	510,000	3.0	1,530,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		510,000		1,530,000
								0

⑨年額支払賃料	510,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,120,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,120,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 257,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,862,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,530,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,877,617 円　　　　（　 6,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宜野湾公０６賃３３　　　　-6	2,539 ( 2,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.2]	100 [100.0]	2,586	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,556 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	浦添公０６賃４６　　　　-4	1,277 ( 1,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 50.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,554
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	199,200 円	33,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	306,000 円	6,120,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 980,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,400 円	33,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,784,000 円　（　　　　　　 1,956 円／㎡）　　（経費率　　 30.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,200,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,187,880 円（　　　　　 2,399 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,877,617 円
②総費用	1,784,000 円
③純収益　①－②	4,093,617 円
④建物等に帰属する純収益	2,187,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,905,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,857,331 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,193,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宜野湾 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宜野湾市大山二丁目８００番１	3608000064195-0000
2	宜野湾市大山二丁目８００番７	3608010013491-0000
3	宜野湾市大山二丁目８０１番３	3608000064198-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
宜野湾 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宜野湾 5-2

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　高平　光一

TEL.

鑑定評価額

178,000,000 円

１㎡当たりの価格

195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宜野湾市大山２丁目８００番１外｢大山２－１０－１１｣				②地積　(㎡)	912 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他） (90,300)
	1.5:1	店舗Ｓ2	低層店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域	北西30m国道、南西側道	水道、下水	第一大山停 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 210 ｍ、南 150 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

第一大山停南西方

110m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

近年では高層マンションがみられるようになり地域性がかわりつつあるが、一方で商業繁華性ある程度認められ
る。需要は回復しつつあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 195,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宜野湾市内の幹線道路沿いにおける普通商業地域が中心となるが、隣接市町村の幹線道路沿いにおける商
業地も同一需給圏となる。主な需要者は市内外の小売業を営む法人事業者であるが、近年はマンション開発もみられる
ことから、マンションデベロッパーも需要者となる。更地取引は少なく、建物付の取引が中心となるが、需要者や規模
により価格水準が異なり、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象不動産と類似した商業地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性
は高い。想定建物における地域の標準的賃料を前提とすると、昨今の建築費高騰の影響により投資採算性が低下してお
り、収益価格の妥当性が見いだしにくい。そこで本件においては、規範性の高い比準価格を採用して、収益価格を参考
とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光業の回復などにより不動産の収益性が向
上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で不
動産市況は引き続き好調である。

地域に特段の変動要因はないが、立地条件が
良好で、商況も堅調であることから需要は底
堅く、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

宜野湾 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０６浦添 -7	浦添市		更地	（　）	長方形	西20m県道、中間画地		２住居地区計画等 (60,300)
b	公０６宜野湾 -31	宜野湾市		建付地	（　）	長方形	北西30m県道、中間画地		近商 (80,300)
c	公０６浦添 -19	浦添市		更地	（　）	不整形	南東18m県道、北東5.5m、角地		近商 (90,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,229	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	197,872	100 [ 102.4]	193,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 158,680	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	162,012	100 [ 84.4]	191,957		194,000
c	(　 ) 217,793	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	221,850	100 [ 114.4]	193,925		196,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +18.5
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

宜野湾 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,400,840	2,121,812	4,279,028	2,306,500	1,972,528	（　0.9746） 1,922,426	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	44,707,581 円　　　　（　 49,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	300 ％	300 ％	912 ㎡	37.0 m x 26.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	2,777	555,400	3.0	1,666,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		555,400		1,666,200
								0

⑨年額支払賃料	555,400 円　×　12ヶ月　＝　 6,664,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保される

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,664,800 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,922 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,384,878 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,666,200 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,400,840 円　　　　（　 7,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宜野湾公０６賃３３　　　　-6	2,539 ( 2,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,730	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,784 円/㎡　月額支払賃料（　 2,777 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宜野湾公０６賃３３　　　　-7	3,122 ( 3,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,838
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	35,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	433,212 円	6,664,800　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,163,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 245,000 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,121,812 円　（　　　　　　 2,327 円／㎡）　　（経費率　　 33.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,306,500 円（　　　　　 2,529 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,400,840 円
②総費用	2,121,812 円
③純収益　①－②	4,279,028 円
④建物等に帰属する純収益	2,306,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,972,528 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,922,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,108 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,707,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宜野湾 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宜野湾市大山二丁目８００番１	3608000064195-0000
2	宜野湾市大山二丁目８００番７	3608010013491-0000
3	宜野湾市大山二丁目８０１番３	3608000064198-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考