令和6年1月15日　提出 宜野湾 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -11 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 91,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市野嵩３丁目１３０５番１ ｢野嵩３－２９－１０｣ ②地積 　(㎡) 411   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 ＲＣ1 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 北西3.8m市道 水道、下水 野嵩一丁目停 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   250 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．８ ｍ市道 交通 施設 野嵩１丁目停　北東方 290m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模がやや大きい旧来からのエリアだが、区画割後の戸建分譲の他、周辺でマンション新築も一部認められ る。地域における人口増加傾向や、画地小口化動向について長期的に留意を要する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野嵩地区を中心に宜野湾市内に亘る旧来からの既成住宅地域。需要者は自用目的の市内居住者が中心だが 、圏外からの個人や不動産業者も一部見られつつある。やや街路が狭く、地縁的選好性も一部働くが、市役所や北中城 ＩＣに程近く、市内で値頃な水準である為、需要は依然として堅調。一方供給は低位。土地４００㎡程度で３７００万 円弱が需要の中心。近時は、付近で人気の野嵩区画整理区域における地価上昇の影響が当地域にも波及している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場にて供給は認められるが、市場熟成度は依然低位。かつ近年の建築費上昇や賃貸物件向け融資環境等を考慮す ると、経済合理的な賃貸経営が困難な為、収益還元法の適用は断念した。比準価格については、規模等、事例選択に留 意しつつ、典型的需要者の観点に基づき適切に補修性を行っており、実証的で説得力が高い。よって本件では、市場性 を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [101.0] 100 [146.0] [100.0] 100 92,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年市内不動産取引面積は昨年並み。取 引面積も昨年より微減に止まっており、住宅 向け需要は依然強さが見られる。 全市的な住宅地供給不足傾向は継続しており 、当地域のような旧来からの住宅地域及び周 辺において、住宅新築が増えつつある。 対象標準地が属する地域の標準的画地で、競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％