令和6年1月15日　提出 宜野湾 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -8 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市嘉数３丁目２５番 ｢嘉数３－１７－１２｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東4m道路 水道、下水 嘉数停 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   330 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宜野湾市のほぼ南西端に位置 する既成住宅地域。 街 路 基準方位：北、４ｍ 道路 交通 施設 嘉数停　北西方 360m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域において用途変更や敷地集約化等は特段認められない。近年見られる建替や新築は、概ね従来規模の戸建住 宅である為、地域は今後も現況を維持しつつも、建物更新や熟成度向上を伴いつつ、推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宜野湾市及び浦添市北東部に亘る既存の住宅地域。特に嘉数の他、隣接する浦添市牧港、西原との代替競 争関係は比較的強い。需要者は自用目的の市内居住者が中心で、圏外からも一部認められる。市内では比較的値頃な地 価水準である為、需要は堅調。一方供給は低位に止まる。土地２００㎡程度で２２００万円前後が需要の中心で、建物 込の把握は困難。なお従来価格水準を上回る取引が周辺地域で一定量見られ、地価水準に影響している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近年の建築費上昇傾向の他、地域の指定容積率の低位さ、賃貸市場の熟成度等を考慮すると経済合理的な賃貸経営が困 難な為、収益還元法は非適用とした。比準価格は典型的需要者の重視要因に留意し、適切な要因比較等を経て実証的に 試算しており、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、代表標 準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [101.0] 100 [121.0] [100.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年市内不動産取引面積は昨年並み。取 引面積も昨年より微減に止まっており、住宅 向け需要は依然強さが見られる。 近年、経年建物の取壊後、戸建住宅への建替 や、空地への戸建住宅新築が見られる。住宅 地域としての熟成度は高まりつつある。 対象標準地が属する地域の標準的画地で、競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％