令和6年1月15日　提出 宜野湾 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -7 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市真栄原１丁目４９２番１ ｢真栄原１－２２－１４｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅と共同住宅 等が混在する既成住 宅地域 南西3.9m道路 水道、下水 真栄原停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．９ ｍ道路 交通 施設 真栄原停　南東方 270m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近年の分譲戸建供給により、周辺の人口は増加傾向に。地域は建物新陳代謝を伴いつつ、今後も現状の住環境を 維持し推移すると予測。なお画地規模の小口化動向については引き続き留意を要する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真栄原、我如古地区を中心に宜野湾市内及び浦添市北東部に亘る既成住宅地域。需要者は自用目的の市内 居住者が中心だが、近時は圏外からも一部見られる。やや街路が狭いが、小・中学校接近性に優り、近時に周辺県道沿 いで利便施設の出店も見られる。加えて市内で値頃な水準である為、需要は依然堅調。土地１５０㎡程度で１６００万 円前後、新築建物込で４千万中盤が需要の中心。なお昨年同様、従来水準を上回る木造分譲取引が一定量認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場で供給は一部見られるが、対象地程度の規模では自用目的取引が支配的。近時の建築費上昇も影響し、経済合 理的な賃貸経営が困難な為、収益還元法を非適用とした。比準価格は典型的需要者の観点である居住の快適性等に留意 し、適切に事例選択や要因比較等を行い、実証的に試算しており、市場特性との適合性は高い。よって本件では、市場 性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [101.0] 100 [127.4] [101.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年市内不動産取引面積は昨年並み。取 引面積も昨年より微減に止まっており、住宅 向け需要は依然強さが見られる。 全市的な住宅地供給不足傾向は継続しており 、当地域のような街路条件が劣るエリアにお いても、需要は依然高い状況にある。 対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で 、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力 の変動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％