別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
那覇 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-19 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　富塚　祐子   TEL.
鑑定評価額 80,300,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市西２丁目１３番８
｢西２－１３－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
臨港地区


(90,400)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗兼共同住宅、共
同住宅等が多く見ら
れる地域		 南西16m市道、南東側道 水道、ガス、下水 旭橋

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 旭橋北西方

620m		 法令

規制		 商業
(90,400)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 前面道路沿いはホテル等宿泊施客足が戻りつつあり、以前の人通りが回復基調にある。今後は地域内の高度利用
も進み、商業地としての熟成度が徐々に高まると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那覇市内の幹線及び準幹線道路沿いのサービス業を中心とした路線商業地域。需要者は県内の大手企業や
富裕層等の投資家、または沖縄県外の投資家が中心。サービス業は業績を徐々に回復しつつあり、高層化が図れる地域
等では需給がひっ迫している。ホテル等への転換か可能な地域やマンションも含んで高層開発が可能な地域は、根強い
需要がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を考慮した価格で規範性があり、説得力を有する。一方、収益価格は昨今の建築費の高騰及び土地価
格に見合う賃料が収受されていないという実態を反映し、比準価格によりも低位に試算された。地域の商況が戻りつつ
あること、中長期的な観光需要による発展要因を考慮し、収益価格を参考にとどめ、市場性を反映する比準価格を採用
し、代表標準地との比較による検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    405,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[103.0]		 100
[116.7]		 [103.0]
100		 356,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    349,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増、商業施設の営業状況は回復しつ
つあり、金利上昇懸念があるも住宅需要は堅
調、価格牽連性から商業・住宅ともに地価は
上昇傾向にある。

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ
す事業等は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５Ｂ那
覇
-20		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9.1m県道
、南西2.2m、
二方路
近商

(90,200)
b 調０５Ｃ那
覇
-19		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西25m県道、
中間画地
準住居
地区計画等
(60,200)
c 調０５Ａ那
覇
-10		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東7.3m市道
、北東7m、
角地
商業

(90,400)
d 公０６Ａ那
覇
-3		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東13m県道、
中間画地
商業
特別用途地区
(80,400)
e 公０６那覇

-2		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西13m県道、
南西5.5m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
243,707  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
258,782 		 100
[  73.6]
351,606 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
362,000 
b (　           ) 
303,417  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
336,633 		 100
[  94.1]
357,740 
368,000 
c (　           ) 
377,946  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
381,615 		 100
[ 106.4]
358,661 
369,000 
d (　           ) 
227,112  		 100
[  60.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
395,932 		 100
[ 108.8]
363,908 
375,000 
e (　           ) 
443,695  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
441,135 		 100
[ 120.8]
365,178 
376,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



那覇 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,571,100 
3,384,405 
10,186,695 
9,484,800 
701,895 		 （　0.9542）
669,748 		 （  4.7 -  0.5 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     15,946,381 円　　　　（　     73,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 136.00 ＲＣ5 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
臨港地区
 90 ％   400 ％   400 ％   217 ㎡     18.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（約５８㎡）、上層階は共同住宅（１Ｋ約２９㎡）を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 ＥＶ付きとしては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
136.00 
85.0 
115.60 
2,295 
265,302 		 2.0  530,604 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
136.00 
85.0 
115.60 
1,975 
228,310 		 2.0  456,620 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
85.0 
578.00 

1,178,542 		 2,357,084 
0 
⑨年額支払賃料      1,178,542 円　×　12ヶ月　＝　      14,142,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込賃料
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,142,504 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       593,985 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,548,519 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,357,084 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,581 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,571,100 円　　　　（　        62,540 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ａ那覇公０６賃
４９
　　　　-7		 1,996  
(   1,996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,101 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,978 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,975 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ａ那覇公０５賃
１１イ
　　　　-10		 1,530  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
1,954 
c Ａ那覇公０６賃
１５
　　　　-2		 2,294  
(   2,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,229 
那覇 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 936,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 933,405 円  　　　       14,142,504　×　　　　   6.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,092,000 円  　　　　    156,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,384,405 円　（　　　　　　        15,596 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9542    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 156,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,484,800 円  
（　　　　　        43,709 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,571,100 円      
②総費用 3,384,405 円      
③純収益　①－② 10,186,695 円      
④建物等に帰属する純収益 9,484,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 701,895 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 669,748 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,086 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,946,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市西二丁目１３番８
 3600000200520-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
那覇 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-19 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.
鑑定評価額 79,900,000 円  １㎡当たりの価格 368,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市西２丁目１３番８
｢西２－１３－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
臨港地区


(90,400)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗兼共同住宅、共
同住宅等が多く見ら
れる地域		 南西16m市道、南東側道 水道、ガス、下水 旭橋

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １６ｍ　市道 交通

施設		 旭橋駅　北西方

620m		 法令

規制		 商業
(90,400)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、那覇港北側に近接する比較的纏まった画地の多い商業地域である。用途の多様性が認められ、開発
適地の場所柄・希少性を反映しマンション、ホテル等の素地取得競争は継続中で、地価は上方調整過程にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県都那覇市の中心部に延びる幹線道路沿いとそれに連結する準幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心
は自己の業務用不動産市場及び投資用不動産市場に参入する個人事業者、法人、不動産業者等が想定される。既存中古
建物が多いものの低層階部分は店舗などの各業種が協業的に繁華性を発揮し商業床需要は底堅く、中層階は住居系が多
く共同住宅、マンション需要が認められる。土地２２０㎡前後で８，１００万円程度の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 都市中心部の店舗等の商業床需要を二次的に補完する位置関係にあり、周辺幹線道路網の再編など年々地域開発が進捗
している。商業経営活動は１階部分に実需要が認められ、中層階は商業床需要を留保した土地利用・収益性の制約等か
ら収益価格は保守的に試算された。商住混在の地域特性の下、市場の実態を反映した実証的かつ客観的な比準価格を採
用し、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    405,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[103.0]		 100
[112.8]		 [103.0]
100		 368,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    349,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨今の景気動向の下、事業の継続可能性、資
産デフレリスク等に対する不安から購入希望
者の慎重な姿勢も見受けられる。


容積率を集約した立体利用が可能な開発適地
を多く残すエリアで、ホテル、マンション等
建設が継続中である。


角地　＋３％


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５Ａ那
覇３９
-16		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(80,400)
b 公０６Ａ那
覇
-2		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西13m県道、
南西5.5m、
角地
商業

(100,400)
c 公０６Ｄ那
覇
-4		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東55m国道、
中間画地
近商

(100,200)
d 調０５Ａ那
覇
-21		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.5m市道
、中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
344,185  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
379,291 		 100
[ 106.7]
355,474 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
366,000 
b (　           ) 
443,695  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
441,135 		 100
[ 122.5]
360,110 
371,000 
c (　           ) 
347,866  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
357,258 		 100
[  98.7]
361,964 
373,000 
d (　           ) 
362,757  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
381,983 		 100
[ 108.5]
352,058 
363,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    368,000 円／㎡]  



那覇 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にある商業地域で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,817,363 
3,439,141 
10,378,222 
9,734,400 
643,822 		 （　0.9542）
614,335 		 （  4.7 -  0.5 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     14,627,024 円　　　　（　     67,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 136.00 ＲＣ5 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
臨港地区
 90 ％   400 ％   400 ％   217 ㎡     18.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階～５階共同住宅各階４室を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
136.00 
85.0 
115.60 
2,500 
289,000 		 2.0  578,000 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
136.00 
85.0 
115.60 
1,970 
227,732 		 2.0  455,464 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
85.0 
578.00 

1,199,928 		 2,399,856 
0 
⑨年額支払賃料      1,199,928 円　×　12ヶ月　＝　      14,399,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,399,136 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       604,764 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,794,372 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,399,856 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,991 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,817,363 円　　　　（　        63,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ａ那覇公０６賃
４９
　　　　-6		 5,641  
(   5,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[160.0]		 100
[134.0]		 100
[100.0]
2,631 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ那覇公０６賃
４６
　　　　-3		 2,105  
(   2,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,476 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 936,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 979,141 円  　　　       14,399,136　×　　　　   6.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,092,000 円  　　　　    156,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,439,141 円　（　　　　　　        15,849 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9542    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 156,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,734,400 円  
（　　　　　        44,859 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,817,363 円      
②総費用 3,439,141 円      
③純収益　①－② 10,378,222 円      
④建物等に帰属する純収益 9,734,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 643,822 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 614,335 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,831 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,627,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市西二丁目１３番８
 3600000200520-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考