鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
那覇 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-18

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　宇久　信正

TEL.

鑑定評価額

145,000,000 円

１㎡当たりの価格

767,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市安里１丁目４６９番５｢安里１－１－５９｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.5	店舗ＲＣ3	中小規模の店舗等が多い国際通り沿いの商業地域	南東18m県道	水道、ガス、下水	牧志 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都市モノレール牧志駅に近い
国際通り沿いの商業地域

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

牧志駅　北東方

80m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

国際通り沿線にあって、一定の商業繁華性が望める地域である。新型コロナ感染症による観光入域客数はほぼ回
復しつつあり、投資意欲も回復基調にあることから、地価はやや上昇傾向と判断した。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 767,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 417,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、国際通り沿線を中心として中心市街地に存する商業地域である。需要者は、県内外の法人、個人等であ
る。比較的画地規模の小さい店舗、事務所等のほか、ホテル、飲食店舗等も見られる地域である。観光関連産業の盛衰
が直接作用する地域であり、新型コロナ感染症もほぼ終息し、入域観光客数がコロナ感染症以前の水準まで回復しつつ
ある市場の反応及び地域のポテンシャルも総合的に判断すべきである。取引総額の判断は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は数少ない類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、店舗兼事務所の想定建物であること
から、国際通り沿線に存する事業用不動産に見合った家賃が形成されているとは言い難く、低位に試算された。国際通
り沿線商業地域内の類似地域間ではやや地域特性の劣る地域であることを考慮し、市場性を反映した比準価格を標準に
、収益価格を参考程度に止め、新型コロナ感染症終息後の状況を考慮しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    745,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は微減傾向。老年人口は上昇傾向。
新型コロナ感染症が終息しつつあり、市場も
含めた景気回復が期待される。

新型コロナ感染症もほぼ終息し、入域観光客
数が回復しつつある。国際通り周辺の活気も
取り戻しつつある。

対象標準地の個別的要因に基づく最有効使用
に影響を与える変動要因は無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０６Ｂ那覇 -25	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m市道、南東4m、二方路		１住居地区計画等 (70,200)
b	調０５Ａ那覇 -5	那覇市		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	公０６Ａ那覇 -2	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	北西13m県道、南西5.5m、角地		商業 (100,400)
d	調０５Ａ那覇３９ -17	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西37m市道、西9m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 466,836	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	482,708	100 [ 62.2]	776,058	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	776,000
b	(　 ) 560,707	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	585,378	100 [ 73.8]	793,195		793,000
c	(　 ) 443,695	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	441,135	100 [ 62.2]	709,220		709,000
d	(　 ) 552,228	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	567,387	100 [ 72.0]	788,038		788,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.5
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.5
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 767,000 円／㎡]

那覇 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,303,241	7,681,959	13,621,282	10,233,600	3,387,682	（　0.9768） 3,309,088	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	78,787,810 円　　　　（　 417,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	ＲＣ6	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	189 ㎡	12.0 m x 16.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２階以上は共同住宅が妥当と判断した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

地域の標準的使用であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	7,200	748,800	6.0	4,492,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	130.00	80.0	104.00	3,202	333,008	3.0	999,024
							0.0	0
3～ 6	事務所	130.00	80.0	104.00	1,840	191,360	2.0	382,720
							0.0	0
～

～

計		780.00	80.0	624.00		1,847,248		7,022,704
								0

⑨年額支払賃料	1,847,248 円　×　12ヶ月　＝　 22,166,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,166,976 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 931,013 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,235,963 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,022,704 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,303,241 円　　　　（　 112,716 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇調０５賃４５　　　　-21	4,510 ( 3,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,510	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,210 円/㎡　月額支払賃料（　 3,202 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ那覇公０６賃１１　　　　-13	1,890 ( 1,851)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,909
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	984,000 円	164,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,256,059 円	22,166,976　×　　　　 19.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 965,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,148,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,681,959 円　（　　　　　　 40,645 円／㎡）　　（経費率　　 36.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,233,600 円（　　　　　 54,146 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,303,241 円
②総費用	7,681,959 円
③純収益　①－②	13,621,282 円
④建物等に帰属する純収益	10,233,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,387,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,309,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,787,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 5-18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市安里一丁目４６９番５	3600000224673-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
那覇 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-18

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　伴　清敬

TEL.

鑑定評価額

144,000,000 円

１㎡当たりの価格

764,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市安里１丁目４６９番５｢安里１－１－５９｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.5	店舗ＲＣ3	中小規模の店舗等が多い国際通り沿いの商業地域	南東18m県道	水道、ガス、下水	牧志 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国際通り北東部の商業地域

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

牧志駅　北東方

80m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は旧来からの中心商業地域として熟成しており、今後も現在の環境を維持すると予測する。繁華性の高
い商業地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向となっている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 766,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 406,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね那覇市内の商業地域と判定した。特に繁華性の高い商業地域との関連性が高い。需要者は法人事業
者が中心だが小規模物件等では個人事業者も見られる。観光客数の回復や景気拡大傾向のなか、中心的商業地域の需要
は高まっており、一方で売り物件は乏しい。同一需給圏内の取引では価格帯がまちまちであるため需要の中心となる価
格帯は見出せなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では店舗等の新規出店は少なく、また賃貸契約の個別性による賃料の幅が大きいため適正な賃料水準がやや見
出し難い状況にある。そのため収益価格の信頼性は劣る。比準価格は同一需給圏の類似地域等に所在する規範性の高い
事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を重視し収益価格
を参酌した上で鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　県内景気は拡大基調にある。個人消費は緩
やかな増加、観光は拡大基調、設備投資は持
ち直している。当市の人口は微減傾向。

観光客数は新型コロナ以前の状態に回復しつ
つあるが、未だ空き店舗が一部に見られる。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０５Ａ那覇 -1	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	西7.3m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	調０５Ａ那覇 -5	那覇市		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	調０５Ａ那覇 -8	那覇市		建付地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	調０５Ａ那覇３９ -17	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西37m市道、西9m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 907,497	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	964,910	100 [ 123.1]	783,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	784,000
b	(　 ) 560,707	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	590,424	100 [ 79.2]	745,485		745,000
c	(　 ) 572,280	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	592,882	100 [ 75.2]	788,407		788,000
d	(　 ) 552,228	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	564,139	100 [ 74.9]	753,190		753,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 766,000 円／㎡]

那覇 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため試算できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,106,384	7,561,433	14,544,951	11,169,600	3,375,351	（　0.9542） 3,220,760	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	76,684,762 円　　　　（　 406,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	130.00	ＲＣ6	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	189 ㎡	12.0 m x 16.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し。２階以上部分貸し５２㎡／室。建物規模は、近隣地域において標準的。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

６階建店舗としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	7,380	767,520	6.0	4,605,120
							0.0	0
2～ 2	店舗	130.00	80.0	104.00	3,252	338,208	3.0	1,014,624
							0.0	0
3～ 6	店舗	130.00	80.0	104.00	1,950	202,800	2.0	405,600
							0.0	0
～

～

計		780.00	80.0	624.00		1,916,928		7,242,144
								0

⑨年額支払賃料	1,916,928 円　×　12ヶ月　＝　 23,003,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,003,136 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 966,132 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,037,004 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,242,144 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,106,384 円　　　　（　 116,965 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇調０５賃１１　　　　-12	2,061 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	3,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,260 円/㎡　月額支払賃料（　 3,252 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ那覇調０５賃４７　　　　-10	1,928 ( 1,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	2,899
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,074,000 円	179,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,910,533 円	23,003,136　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 965,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,253,000 円	179,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,561,433 円　（　　　　　　 40,008 円／㎡）　　（経費率　　 34.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	179,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,169,600 円（　　　　　 59,098 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,106,384 円
②総費用	7,561,433 円
③純収益　①－②	14,544,951 円
④建物等に帰属する純収益	11,169,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,375,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,220,760 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,041 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,684,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 406,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 5-18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市安里一丁目４６９番５	3600000224673-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考