別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
那覇 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-14 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹   TEL.
鑑定評価額 1,190,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市久茂地３丁目１番１
｢久茂地３－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 584  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,700)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F2B		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ中心的
商業地域		 南西29m県道、三方路 水道、ガス、下水 県庁前

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県庁前の準高度商業地域 街

路		 ２９ｍ県道 交通

施設		 県庁前駅　南東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　県内有数の繁華性の高い商業地域としての現状を維持するものと見込まれる。新型コロナが５類感染症への移
行により観光客数も増加しており、商業地需要の高まりから地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +12.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、市内中心部の繁華性の高い商業地域を類似地域とする圏域である。需要者の中心は、県内外の法人や
投資法人等である。新型コロナの５類感染症へ移行に伴い観光客等の客足や個人消費の回復等商況は高まっている。ま
た、国際通りにおいては、店舗の建て替え工事が複数見られるほか、駅近のオフィス需要は堅調であり、中心商業地へ
の投資意欲は強い。市場の中心価格帯は、規模がまちまちで取引事情が異なるため、見いだし難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、周辺類似地域における信頼性の高い事例より求めたものである。一方、収益価格は昨今の建築費の高騰
や想定要素を含むことから精度がやや劣る。従って、市場性を反映して実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連
づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　県内景気は、新型コロナ禍が収束し、観光
関連、個人消費は回復から拡大への動きが強
まっている。但し、物価上昇、人員不足の影
響も見られる。

　人流回復や観光客の増加等により店舗需要
は強く商況は高まっている。



　三方路地で利便性の効用が認められる為、
市場競争力は優る。個別的要因に変動はない
。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０４Ａ那
覇
-21		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
東14m、角地
商業

(90,400)
b 公０６Ａ那
覇
-9		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東1.7m私道
、中間画地
１住居

(63,173)
c 公０６Ａ那
覇
-17		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.4m市道
、南東7m、
角地
商業

(90,400)
d 調０５Ａ那
覇
-1		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7.3m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,188,787  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,238,416 		 100
[  66.0]
1,876,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +12.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 112.0]
　　　　 100
2,100,000 
b (　           ) 
1,054,797  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
1,334,318 		 100
[  65.0]
2,052,797 
2,300,000 
c (　           ) 
919,631  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
864,283 		 100
[  50.4]
1,714,847 
1,920,000 
d (　           ) 
907,497  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
964,910 		 100
[  53.2]
1,813,741 
2,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,090,000 円／㎡]  



那覇 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

186,284,419 
58,952,758 
127,331,661 
85,492,000 
41,839,661 		 （　0.9462）
39,588,687 		 （  4.6 -  0.5 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    965,577,732 円　　　　（　  1,650,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 377.00 ＳＲＣ11F2B 4,683.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   700 ％   584 ㎡     28.0 m x   18.4 m  前面道路：県道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸し）、２階以上事務所（フロアー貸し）、地下１、２階　駐車場 ⑦有効率　  63.7 ％
の理由		 地域の標準的使用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
364.00 
69.2 
251.89 
10,300 
2,594,467 		 10.0  25,944,670 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
377.00 
77.2 
291.04 
4,731 
1,376,910 		 6.0  8,261,460 
0.0  0 

10～11		 事務所
287.70 
70.1 
201.68 
4,731 
954,148 		 6.0  5,724,888 
0.0  0 
地下
 1～ 2		 駐車場
364.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,683.40 
63.7 
2,983.57 

15,518,043 		 103,486,126 
0 
⑨年額支払賃料     15,518,043 円　×　12ヶ月　＝　     186,216,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,983.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       186,216,516 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　     8,123,494 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 185,293,022 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       103,486,126 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         991,397 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     186,284,419 円　　　　（　       318,980 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ａ那覇調０５賃
４５
　　　　-21		 4,510  
(   3,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[105.0]
4,669 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,755 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,731 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ那覇調０５賃
４３
　　　　-4		 4,351  
(   4,164) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 78.5]		 100
[100.0]
5,543 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,700,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 32,300,558 円  　　　      193,416,516　×　　　　  16.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,892,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,380,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料     1,340,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,340,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      58,952,758 円　（　　　　　　       100,947 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,340,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 287,000 円／㎡　×　   4,683.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0909 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 85,492,000 円  
（　　　　　       146,390 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 186,284,419 円      
②総費用 58,952,758 円      
③純収益　①－② 127,331,661 円      
④建物等に帰属する純収益 85,492,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 41,839,661 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 39,588,687 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       67,789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    965,577,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,650,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市久茂地三丁目１番１
 3600000192311-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
那覇 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-14 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　井澤　康   TEL.
鑑定評価額 1,190,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市久茂地３丁目１番１
｢久茂地３－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 584  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,700)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F2B		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ中心的
商業地域		 南西29m県道、三方路 水道、ガス、下水 県庁前

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２９ｍ県道 交通

施設		 県庁前　南東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 那覇市中心部の商業地域で国際通りの入口付近に位置する。新型コロナウイルス感染症の影響が弱まる中、観光
需要の回復傾向が続いており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +12.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那覇市中心部の商業地域であり、資金調達力を有する県内外の法人が需要の中心である。供給の少ない事
務所の需給は概ね安定している。また、新型コロナ感染症の影響により落ち込んだ観光需要の回復傾向が続く中、通り
沿いでは新規出店が散見され店舗需要は高いため、法人等による投資需要は堅調である。取引は個別事情が大きく作用
し、また、画地規模等は様々であり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 那覇市内の比較的繁華性が高い商業地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、
収益価格は収益性に着目し、各諸元は市内中心商業地の実態を反映している。近隣地域等における土地需要としては、
収益目的のほか、自社利用目的も考えられ、中心商業地であることによるステイタス性も考慮される。よって、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、
県内景気は回復傾向にある。那覇市の人口は
微減傾向で推移している。


新型コロナの影響により落ち込んだ観光需要
の回復傾向を背景に、繁華性の高い商業地に
対する投資需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５Ａ那
覇
-1		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7.3m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b 公０６Ａ那
覇
-17		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.4m市道
、南東7m、
角地
商業

(90,400)
c 公０５Ａ那
覇
-7		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.3m市道
、北西7.3m、
角地
商業

(90,400)
d 調０４Ａ那
覇
-25		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西7.3m市道
、南西7.3m、
角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
907,497  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
964,910 		 100
[  50.7]
1,903,176 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +12.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 112.0]
　　　　 100
2,130,000 
b (　           ) 
919,631  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
864,283 		 100
[  50.2]
1,721,679 
1,930,000 
c (　           ) 
932,560  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
948,857 		 100
[  51.0]
1,860,504 
2,080,000 
d (　           ) 
1,207,625  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,229,902 		 100
[  55.3]
2,224,054 
2,490,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,090,000 円／㎡]  



那覇 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

182,693,852 
59,751,401 
122,942,451 
79,779,000 
43,163,451 		 （　0.9471）
40,880,104 		 （  4.5 -  0.5 ）
4.0％  
⑧収益価格 　  1,022,002,600 円　　　　（　  1,750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 377.00 ＲＣ11F2B 4,683.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   700 ％   584 ㎡     28.0 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所（ともにフロア貸し）を想定。駐車場は地下１・２階及び隔地での確保を想定。 ⑦有効率　  63.7 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
364.00 
69.2 
252.00 
8,924 
2,248,848 		 8.0  17,990,784 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
377.00 
77.2 
291.00 
4,840 
1,408,440 		 8.0  11,267,520 
0.0  0 

10～11		 事務所
287.70 
70.1 
201.70 
4,840 
976,228 		 8.0  7,809,824 
0.0  0 
地下
 1～ 2		 駐車場
364.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,683.40 
63.7 
2,983.40 

15,468,824 		 123,750,592 
0 
⑨年額支払賃料     15,468,824 円　×　12ヶ月　＝　     185,625,888 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,983.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込の賃料を前提として賃料査定を行うため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       185,625,888 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       3,840,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　     7,957,567 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 181,508,321 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       123,750,592 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,185,531 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     182,693,852 円　　　　（　       312,832 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ａ那覇調０５賃
３３
　　　　-15		 3,855  
(   3,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
4,611 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,872 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,840 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ａ那覇公０５賃
３３
　　　　-6		 4,890  
(   4,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,719 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,860,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 32,209,201 円  　　　      189,465,888　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,892,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,170,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料     1,310,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,310,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      59,751,401 円　（　　　　　　       102,314 円／㎡）　　（経費率　　  32.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9471    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   4,683.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 45 ％　＋　0.0580 ×  30 ％　＋ 0.0903 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 79,779,000 円  
（　　　　　       136,608 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 182,693,852 円      
②総費用 59,751,401 円      
③純収益　①－② 122,942,451 円      
④建物等に帰属する純収益 79,779,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 43,163,451 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 40,880,104 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       70,000 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,022,002,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市久茂地三丁目１番１
 3600000192311-0000
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