令和6年1月15日　提出 那覇 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 5-11 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 89,500,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字仲井真仲井真原６０番１ ②地積 　(㎡) 503   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:2 店舗兼共同住宅 ＲＣ3 店舗兼共同住宅、営 業所等の混在する商 業地域 南東18m国道、西側道 水道、ガス、下水 国場停 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 国場停　北東方 160m 法令 規制 近商 (90,200) ⑤地域要因の将 　来予測 経年建物が依然多く、地域は今後も建替を伴いながら概ね現況を維持しつつ推移すると予測。なお近時の新築で は低層店舗等の他、中層共同住宅も一部見られ、立体利用度や住居混在度の将来動向については留意を要する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市内と隣接の南風原町内の準幹線沿いに亘る商業地域。特に仲井間、上間等の商業地域との代替競争 関係が強い。需要者は地元向けの小売、サービス業等を営む自用目的の県内事業者が主で、一部の面大画地では県内大 手事業者も認められる。アフターコロナ下での市内需要の高まりが地元向け商業エリアにも波及し、需要は堅調。土地 は５００㎡程度で９０００万円前後が需要の中心。なお近時の建替による、需要への影響には長期的に留意を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 経年建物が多い当エリアでも、近年の建築費上昇に伴い賃料は上昇傾向にあるが、依然土地価格に見合った水準とは言 い難い。結果、収益価格は低位に試算され、説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は典型的需要者の重視する要因に 留意し試算しており、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を 反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 5-12                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [103.0] 100 179,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年度上半期入域観光客数は約４２０万 人と昨年比＋４０％。国内客はコロナ禍前水 準に、国外客も航空路線再開に伴い回復した 。 同一路線上に存する付近の上間交差点以西で は、老朽化建物の建替が進んでおり、エリア 内建物において新陳代謝が認められる。 角地による選好性への影響はやや認められる も競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力 の変動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％