別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
那覇 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-10 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL.
鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市字田原不知嶺原２４０番９
 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1.5:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ商業地域
 南西13m県道、南東側道 水道、ガス、下水 小禄

490m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 小禄駅　南方

490m		 法令

規制		 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な店舗、店舗併用住宅が多く見られる地域で、当面は現状を維持するものと予測する。拡大基調へ向う景
況の中、堅調な需要や値頃感から、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の小規模な店舗を中心とする商業地域の存する圏域で特に準幹線沿いの地域との代替性が強い。主た
る需要者は自己の業務用目的及び投資目的の県内法人及び個人事業者が中心である。景況が拡大基調へ向かう中、個人
消費増加が継続し商業地需要は堅調である。画地規模や利用目的等でばらつきが見られるが、標準地と同程度の規模で
坪当たり５５万円～６５万円程度が需要の中心となる価格帯と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場性を反映し実証的であり、商業地として規範性を有する取引事例は収益性等も考慮した上で成約に至
ったものと判断され当該価格には収益性が反映されていると思料される。収益価格は賃貸用店舗等を想定し試算したが
高騰する建築費等もあり、投下資本に見合う賃料水準に至っていないことから低位となった。以上より、取引の実態を
反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[128.8]		 [103.0]
100		 166,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 那覇市の人口は微減、世帯数は微増傾向が継
続。景況は回復から拡大基調へ移行しつつあ
り、市内の土地需要は堅調に推移している。


地域要因に特段の変動はない。個人消費増加
の継続等商況回復から需要の堅調さが見られ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５Ｄ那
覇
-10		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11.1m県
道、中間画地
１住居

(60,200)
b 公０６Ａ那
覇
-19		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西3.6m市道
、中間画地
商業

(90,240)
c 公０６Ａ那
覇
-6		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(80,400)
d 公０６Ｂ那
覇
-20		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.5m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
e 公０６Ｂ那
覇
-26		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東13m県道、
北8m、角地
近商

(81,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
141,379  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
148,015 		 100
[  91.8]
161,236 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
166,000 
b (　           ) 
146,539  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
150,496 		 100
[  88.7]
169,669 
175,000 
c (　           ) 
228,234  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
234,168 		 100
[ 139.4]
167,983 
173,000 
d (　           ) 
204,082  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
246,808 		 100
[ 144.1]
171,276 
176,000 
e (　           ) 
202,906  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
201,911 		 100
[ 122.9]
164,289 
169,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.5
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    169,000 円／㎡]  



那覇 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,165,402 
766,918 
2,398,484 
2,033,420 
365,064 		 （　0.9768）
356,595 		 （  4.7 -  0.5 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      8,490,357 円　　　　（　     47,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 55.00 ＲＣ3 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   178 ㎡     14.8 m x   10.8 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階ファミリータイプ（各階１室） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.00 
100.0 
55.00 
1,898 
104,390 		 2.0  208,780 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,550 
85,250 		 2.0  170,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
100.0 
165.00 

274,890 		 549,780 
0 
⑨年額支払賃料        274,890 円　×　12ヶ月　＝　       3,298,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を含み賃料を算定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,298,680 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       138,545 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,160,135 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           549,780 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,267 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,165,402 円　　　　（　        17,783 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ那覇公０４賃
３５
　　　　-5		 1,256  
(   1,236) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
1,414 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,901 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,898 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ那覇公０６賃
４６
　　　　-3		 2,105  
(   2,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[130.0]		 100
[ 95.0]
2,131 
c Ａ那覇調０５賃
１１
　　　　-12		 2,061  
(   2,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,309 
那覇 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 208,200 円  　　　　     34,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 204,518 円  　　　        3,298,680　×　　　　   6.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,900 円  　　　　     34,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         766,918 円　（　　　　　　         4,309 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9768    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,033,420 円  
（　　　　　        11,424 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,165,402 円      
②総費用 766,918 円      
③純収益　①－② 2,398,484 円      
④建物等に帰属する純収益 2,033,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 365,064 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 356,595 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,003 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,490,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市字田原不知嶺原２４０番９
 3600000133869-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
那覇 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-10 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲程　通秀   TEL.
鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市字田原不知嶺原２４０番９
 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1.5:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ商業地域
 南西13m県道、南東側道 水道、ガス、下水 小禄

490m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 小禄駅南方

490m		 法令

規制		 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの店舗、店舗併用住宅が建ち並ぶ地域であり、地域内では特段の変動要因は見られず、今後も同様の傾
向で推移すると予測する。新型コロナの回復から経済活動の正常化が進み、地価は上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の店舗併用住宅や小規模店舗が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域が中心であり、主な需要者は、県内
外の小売業を営む法人事業者が中心である。物価高や金融市場の動向等、先行き不安材料は残るが、新型コロナの回復
から経済活動の正常化が進み、既存商業地に対する需要も回復しつつある。画地条件等の個別的要因の違いにより価格
帯はまちまちであるが、５５万円／坪～６０万円／坪程度が中心となる価格帯と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近年の経済情勢の影響を考慮し市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な
説得力を有する価格と判断する。収益価格を土地残余法により求めたが、建築費高騰の影響により投下資本に見合う賃
料収入が得られないため、収益価格は低位に求められたと思料する。本件では十分な説得力を有する比準価格を採用し
て、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[126.7]		 [103.0]
100		 169,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や世界情勢の動向に不安は残るが、観
光、個人消費は緩やかに増加しており、不動
産市場も増加傾向が見られる。


地域要因に変化はない。新型コロナの影響が
和らぎ客足は戻りつつあり、商環境も改善傾
向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５Ｄ那
覇
-10		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11.1m県
道、中間画地
１住居

(60,200)
b 調０５Ｄ那
覇
-4		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西10m市道、
中間画地
２低専

(50,100)
c 公０５Ｃ那
覇
-4		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20.5m県
道、北西4m、
二方路
１住居

(70,200)
d 調０４Ｄ那
覇修１
-1		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東30m国道、
北西20m、
角地
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
141,379  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
148,015 		 100
[  86.5]
171,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
130,120  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
146,951 		 100
[  89.2]
164,743 
170,000 
c (　           ) 
139,717  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
156,243 		 100
[  98.9]
157,981 
163,000 
d (　           ) 
192,677  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.0]
212,156 		 100
[ 125.4]
169,183 
174,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



那覇 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,206,168 
771,531 
2,434,637 
2,080,300 
354,337 		 （　0.9768）
346,116 		 （  4.7 -  0.5 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      8,240,857 円　　　　（　     46,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 55.00 ＲＣ3 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   178 ㎡     14.8 m x   10.8 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階以上ファミリータイプを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
55.00 
100.0 
55.00 
1,901 
104,555 		 2.0  209,110 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,582 
87,010 		 1.0  87,010 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
100.0 
165.00 

278,575 		 383,130 
0 
⑨年額支払賃料        278,575 円　×　12ヶ月　＝　       3,342,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,342,900 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       140,402 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,202,498 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           383,130 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,670 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,206,168 円　　　　（　        18,012 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ那覇公０６賃
４６
　　　　-3		 2,105  
(   2,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,034 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,904 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,901 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ａ那覇公０６賃
４９
　　　　-7		 1,996  
(   1,996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,774 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 213,000 円  　　　　     35,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 197,231 円  　　　        3,342,900　×　　　　   5.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      248,500 円  　　　　     35,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        35,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         771,531 円　（　　　　　　         4,334 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9768    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,080,300 円  
（　　　　　        11,687 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,206,168 円      
②総費用 771,531 円      
③純収益　①－② 2,434,637 円      
④建物等に帰属する純収益 2,080,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 354,337 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 346,116 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,944 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,240,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市字田原不知嶺原２４０番９
 3600000133869-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考