鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
那覇 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-6

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　桶田　邦広

TEL.

鑑定評価額

34,600,000 円

１㎡当たりの価格

212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市首里池端町２２番				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	台形 1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、アパート等が混在する商業地域	北西16m県道	水道、ガス、下水	儀保 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 185 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

儀保駅　南西方

700m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

首里城等の観光地に近接する商業地域。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。観
光需要は回復しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 212,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高度商業地域を除く那覇市内の商業地域で、主な需要者は県内外の法人事業者が中心である。観光客数は
コロナ禍前の水準に戻りつつあることから、コロナ禍に一時下落した地価は上昇に転じ、更に上昇傾向を強めている。
取引される画地の規模等は様々で価格帯はまちまちであるが、標準地と同程度の規模を想定した場合には総額で３５０
０万円前後の水準になる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な説得力を有する価格と判断する
。また、収益は価格は建築費高騰や地価上昇の影響により投下資本に見合う十分な賃料が得られないため、低位に求め
られている。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、近時の市場動向等や
代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[ 99.9]

100
[ 98.7]

[100.0]
100

211,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光や個人消費の需要回復が続いており、県
内景気は回復の動きが強まっている。

地域内に特段の変動要因はないが、首里城周
辺の観光客も回復傾向にあり、地価の上昇傾
向が強まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０６Ｂ那覇 -4	那覇市		更地	（　）	不整形	南20m県道、西6m、角地		近商 (90,200)
b	公０６Ｂ那覇 -26	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東13m県道、北8m、角地		近商 (81,200)
c	調０５Ｂ那覇 -23	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	北東13m市道、南西4.2m、二方路		２中専 (70,200)
d	公０５Ｃ那覇 -4	那覇市		建付地	（　）	不整形	南東20.5m県道、北西4m、二方路		１住居 (70,200)
e	調０５Ｃ那覇 -19	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m県道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 221,007	100 [ 130.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	211,063	100 [ 99.9]	211,274	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 202,906	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	201,911	100 [ 96.0]	210,324		210,000
c	(　 ) 269,054	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 136.5]	206,176	100 [ 90.9]	226,816		227,000
d	(　 ) 139,717	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	158,797	100 [ 77.3]	205,429		205,000
e	(　 ) 303,417	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	337,911	100 [ 120.8]	279,728		280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	限定価格	％／月 +0.33	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 212,000 円／㎡]

那覇 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,900,476	1,116,421	3,784,055	2,877,260	906,795	（　0.9768） 885,757	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	21,089,452 円　　　　（　 129,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	78.00	ＲＣ3	234.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	163 ㎡	9.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分貸し店舗。２階以上（１ＬＤＫ、平均専有面積約３９㎡。）敷地規模の関係で容積率消化不十分。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	78.00	100.0	78.00	2,394	186,732	3.0	560,196
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	78.00	100.0	78.00	1,530	119,340	2.0	238,680
							0.0	0
～

～

～

計		234.00	100.0	234.00		425,412		1,037,556
								0

⑨年額支払賃料	425,412 円　×　12ヶ月　＝　 5,104,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,104,944 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,408 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,890,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,037,556 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,900,476 円　　　　（　 30,064 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ那覇調０４賃０８　　　　-1	1,511 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,394 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０４賃４４　　　　-7	1,750 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,574
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,600 円	49,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	331,821 円	5,104,944　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,700 円	49,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,116,421 円　（　　　　　　 6,849 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,100,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,877,260 円（　　　　　 17,652 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,900,476 円
②総費用	1,116,421 円
③純収益　①－②	3,784,055 円
④建物等に帰属する純収益	2,877,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	906,795 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	885,757 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,089,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市首里池端町２２番	3600000147789-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
那覇 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-6

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　喜久里　操

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市首里池端町２２番				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	台形 1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、アパート等が混在する商業地域	北西16m県道	水道、ガス、下水	儀保 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 185 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ　県道

交通

施設

儀保駅　南西方

700m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価は首里城復興への取り組
みや景気が拡大傾向で推移していること等から、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那覇市内や隣接する浦添市の商業地域で、市内では市の中心部から東部の商業地域との代替性が強いも
のと判断した。需要者は、市内外の法人又は個人事業者が中心である。近隣地域は首里城に近い商業地域で、コロナ禍
の影響で減少していた観光客等の客足が回復していることもあり、需要は堅調である。同一需給圏内の取引では、立地
条件や画地規模により価格帯がまちまちであるため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い事例を中心に試算しており、市場の実勢を反映した実証的な価格が求められたものと思料され
る。収益価格は直接法により試算したが、想定要素が多く、流動的側面があり、又、地域内で収受可能な賃料水準や昨
今の高騰した建築費を反映して、比準価格よりも低位に求められたものと判断される。以上より、本件では比準価格を
採用し、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[ 99.9]

100
[ 97.8]

[100.0]
100

213,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は消費、建設、観光ともに緩やかに
拡大しながら推移しており、市内の不動産市
況も堅調に推移している。

既成商業地域で、地域要因に格別の変動はな
い。首里城復興への取り組みや景気回復の影
響から、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０６Ｂ那覇 -16	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	公０６浦添 -7	浦添市		更地	（　）	長方形	西20m県道、中間画地		２住居地区計画等 (60,300)
c	調０５浦添 -24	浦添市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西16m県道、中間画地		２住居 (70,200)
d	調０５Ｂ那覇 -20	那覇市		更地	（　）	ほぼ台形	北東9.1m県道、南西2.2m、二方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,000	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	207,600	100 [ 100.5]	206,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 180,229	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	197,872	100 [ 91.7]	215,782		216,000
c	(　 ) 242,111	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	231,766	100 [ 109.3]	212,046		212,000
d	(　 ) 243,707	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	264,560	100 [ 106.2]	249,115		249,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 213,000 円／㎡]

那覇 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,721,523	1,142,148	3,579,375	2,871,400	707,975	（　0.9768） 691,550	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	16,465,476 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	77.76	ＲＣ3	233.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	163 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分は部分貸しで、住宅部分は１ＬＤＫタイプで平均専有面積約３９㎡とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.76	100.0	77.76	2,391	185,924	3.0	557,772
							0.0	0
2～ 3	住宅	77.76	100.0	77.76	1,440	111,974	2.0	223,948
							0.0	0
～

～

～

計		233.28	100.0	233.28		409,872		1,005,668
								0

⑨年額支払賃料	409,872 円　×　12ヶ月　＝　 4,918,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 233.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,918,464 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 206,575 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,711,889 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,005,668 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,634 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,721,523 円　　　　（　 28,966 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇調０５賃４５　　　　-20	3,338 ( 3,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,384	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,397 円/㎡　月額支払賃料（　 2,391 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇調０５賃４７　　　　-10	1,928 ( 1,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,000 円	49,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	359,048 円	4,918,464　×　　　　 7.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,000 円	49,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,142,148 円　（　　　　　　 7,007 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 233.28 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,871,400 円（　　　　　 17,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,721,523 円
②総費用	1,142,148 円
③純収益　①－②	3,579,375 円
④建物等に帰属する純収益	2,871,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	707,975 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	691,550 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,243 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,465,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市首里池端町２２番	3600000147789-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考