別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
那覇 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.
鑑定評価額 77,900,000 円  １㎡当たりの価格 249,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市古島２丁目２９番３
 ②地積
　(㎡)		 313  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 中層店舗、事務所兼
共同住宅が多い路線
商業地域		 北東25m県道、背面道 水道、ガス、下水 市立病院前

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ　県道 交通

施設		 市立病院前　北西方

200m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 モノレール駅周辺に存する店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域であり、近隣地域に大きな変動要因はない。
背後住宅地と駅周辺商業地として需要は底堅く、今後も現状の利用が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    249,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那覇市内及び浦添市内の路線商業地域及び住商混在地域の存する圏域であり、典型的需要者は県内外法人
等が中心である。モノレール駅近くに存する利便性の高い商業地であり、背後に存する住宅地の底堅い消費需要と、観
光需要回復を背景とした県内の景気回復が進む中、取引は堅調に推移している。取引の中心価格帯を把握することは困
難であるが、土地については３００㎡前後で６８００万円～７８００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が認められる路線商業地の取引事例を採用する事で、取引市場の実態を反映し
た実証的な価格が求められた。一方、収益価格は建築費の高騰及びそれに対応する賃料水準の上昇が伴っていないこと
から低位に試算されたと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格の妥当性を認め、これを標準とし、収益価格
を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    334,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[135.3]		 [101.0]
100		 249,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    234,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇が続く中でも、県全体では前年を上
回る住宅投資が行われており、観光需要の回
復を背景として、県内経済は回復の動きが強
まっている。

モノレール駅近くの商業地であり、景気回復
が進む中、利便性及び背後に存する住宅地に
より繁華性が保たれ、地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５Ｃ那
覇
-17		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m県道、
北2m、二方路
２住居

(60,200)
b 公０６Ｂ那
覇
-26		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東13m県道、
北8m、角地
近商

(81,200)
c 公０６Ｂ那
覇
-4		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m県道、
西6m、角地
近商

(90,200)
d 調０５Ｃ那
覇
-19		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西25m県道、
中間画地
準住居
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
231,803  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
240,065 		 100
[  92.6]
259,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
262,000 
b (　           ) 
202,906  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
201,911 		 100
[  84.0]
240,370 
243,000 
c (　           ) 
221,007  		 100
[ 130.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
211,063 		 100
[  88.3]
239,029 
241,000 
d (　           ) 
303,417  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
337,272 		 100
[  99.0]
340,679 
344,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    249,000 円／㎡]  



那覇 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,240,446 
1,804,825 
6,435,621 
5,241,600 
1,194,021 		 （　0.9108）
1,087,514 		 （  4.7 -  0.5 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     25,893,190 円　　　　（　     82,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 ＲＣ4 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   313 ㎡     15.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～４階は共同住宅、１ＬＤＫ、床面積４５㎡、各階２戸、駐車場８台を想定した。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
2,394 
203,490 		 3.0  610,470 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,680 
151,200 		 2.0  302,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
88.8 
355.00 

657,090 		 1,517,670 
0 
⑨年額支払賃料        657,090 円　×　12ヶ月　＝　       7,885,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     355.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの賃料を査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,885,080 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　       ％　＝　　       331,173 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,225,907 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,517,670 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,539 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,240,446 円　　　　（　        26,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ那覇公０６賃
４６
　　　　-2		 2,075  
(   2,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,299 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,394 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ａ那覇調０５賃
４６
　　　　-6		 2,102  
(   2,071) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]
2,603 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 420,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 513,425 円  　　　        8,557,080　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      588,000 円  　　　　     84,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,804,825 円　（　　　　　　         5,766 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9108    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,241,600 円  
（　　　　　        16,746 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,240,446 円      
②総費用 1,804,825 円      
③純収益　①－② 6,435,621 円      
④建物等に帰属する純収益 5,241,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,194,021 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,087,514 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,474 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,893,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市古島二丁目２９番３
 3600000277378-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
那覇 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　及川　季行   TEL.
鑑定評価額 77,300,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市古島２丁目２９番３
 ②地積
　(㎡)		 313  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 中層店舗、事務所兼
共同住宅が多い路線
商業地域		 北東25m県道、背面道 水道、ガス、下水 市立病院前

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 市立病院前駅北西方

200m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地の外縁に存し、住民向け事業を中心に現状を維持して推移すると予測する。県内景気の影響を受ける
が、安定的な住宅用途を併用し、堅調な需要と供給不足もあり、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏である。需要者の中心は県内事業者であるが、沿道型施設として一定
規模が確保できる場合には、県内外の物販事業者なども対象となる。幹線沿いの需要は底堅いが供給は少なく、まとま
った規模で供給されることはさらに少ない。なお、住宅地価格との開差が小さく、土地の利用方法は純化されておらず
、利用目的により需要者の業種、必要とされる画地規模や投資額も異なるため、中心価格帯は明確に存在していない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸需要に依存するが、建築費高騰もあり、地域的に元本果実の相関性が希薄で、価格時点での試算は、賃貸用不動産
の収益性が低く、取引指標になっていない。各手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算しており、
相対的信頼性に優劣はないが、自己使用を前提とする取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が
認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    334,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[136.5]		 [101.0]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    234,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の地価は上昇傾向にある。市の世帯数は
増加している。観光に依存していない商業地
では背後地の購買力に支えられている。


那覇市の中心地の外縁部に位置し、事業は近
隣居住者向けが中心。需要は底堅いが、供給
が少ないことも変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０６Ｂ那
覇
-4		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m県道、
西6m、角地
近商

(90,200)
b 公０６Ｂ那
覇
-16		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m国道、
中間画地
近商

(80,200)
c 公０６Ｂ那
覇
-26		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東13m県道、
北8m、角地
近商

(81,200)
d 調０５Ｃ那
覇
-17		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m県道、
北2m、二方路
２住居

(60,200)
e 調０５Ｃ那
覇
-19		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西25m県道、
中間画地
準住居
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
221,007  		 100
[ 130.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
211,063 		 100
[  91.2]
231,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
234,000 
b (　           ) 
200,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
207,600 		 100
[  85.5]
242,807 
245,000 
c (　           ) 
202,906  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
201,911 		 100
[  83.4]
242,100 
245,000 
d (　           ) 
231,803  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
234,098 		 100
[  94.1]
248,776 
251,000 
e (　           ) 
303,417  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
333,439 		 100
[ 118.8]
280,673 
283,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    247,000 円／㎡]  



那覇 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,382,195 
1,811,851 
6,570,344 
5,403,840 
1,166,504 		 （　0.9768）
1,139,441 		 （  4.7 -  0.5 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     27,129,548 円　　　　（　     86,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 166.50 ＲＣ3 412.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   313 ㎡     15.5 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上ファミリータイプ共同住宅。屋外平面駐車場８台。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.50 
90.6 
120.00 
2,400 
288,000 		 2.0  576,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
140.00 
82.0 
114.75 
1,700 
195,075 		 2.0  390,150 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
412.50 
84.7 
349.50 

678,150 		 1,356,300 
0 
⑨年額支払賃料        678,150 円　×　12ヶ月　＝　       8,137,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     349.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,137,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       440,490 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,369,310 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,356,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,885 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,382,195 円　　　　（　        26,780 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ａ那覇公０６賃
１５
　　　　-2		 2,294  
(   2,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]
2,337 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,404 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ那覇公０６賃
４６
　　　　-2		 2,075  
(   2,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,530 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 519,600 円  　　　　     86,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 405,251 円  　　　        8,809,800　×　　　　   4.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      606,200 円  　　　　     86,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        86,600 円  　　　　     86,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,600 円  　　　　     86,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,811,851 円　（　　　　　　         5,789 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9768    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     412.50 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,403,840 円  
（　　　　　        17,265 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,382,195 円      
②総費用 1,811,851 円      
③純収益　①－② 6,570,344 円      
④建物等に帰属する純収益 5,403,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,166,504 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,139,441 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,640 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,129,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市古島二丁目２９番３
 3600000277378-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考