別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
那覇 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 -23 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大嶺　克成   TEL.
鑑定評価額 31,300,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市首里金城町１丁目１９番６
 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 東4m私道 水道、ガス、下水 石畳入口停近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ私道		 交通

施設		 石畳入口停　北方近接

 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 首里地区において人気のある城西小学校の校区である。居住環境が良好であり、地価は昨年よりも上昇率が拡大
した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、首里地区及び周辺に存する価格帯が概ね中位の既成住宅地域等。需要者の中心は戸建住宅を購入する目
的の個人である。首里地区において人気のある城西小学校の校区である。居住環境が良好であり、地価は昨年よりも上
昇率が拡大した。主たる価格帯は、１６２，０００円／㎡前後であり、総額では３，０００万円前後、面積は２００㎡
前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、首里地区内の事情補正のない既成住宅地域等の取引価格に適切な補修正を行ったものであり、取引実態を
反映し、精度が高いと判断する。収益価格は、建築費が高騰していることや第一種低層住居専用地域で高度利用ができ
ないこと等の理由からかなり低位に求められた。本件においては精度の高い比準価格を採用し、収益価格は参考に止め
、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    184,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[102.0]		 100
[114.7]		 [101.0]
100		 162,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 那覇市の人口は近年減少傾向が続いている。
コロナ禍後の景気回復が顕著であり、那覇市
内の住宅地域の地価は上昇している。


古都首里の既成住宅地域である。地域要因に
変化は特に見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０６Ｃ那
覇
-17		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5m道路、
中間画地
１低専

(50,100)
b 公０６Ｃ那
覇
-9		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m私道、
東4m、二方路
１低専

(60,100)
c 調０５Ｃ那
覇
-4		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m農道
、南東4.5m、
角地
１低専

(60,100)
d 調０５Ｃ那
覇
-13		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,841  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
126,528 		 100
[  80.4]
157,373 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
159,000 
b (　           ) 
115,473  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
116,492 		 100
[  75.9]
153,481 
155,000 
c (　           ) 
130,261  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
129,517 		 100
[  84.5]
153,275 
155,000 
d (　           ) 
189,031  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
196,592 		 100
[ 114.6]
171,546 
173,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    162,000 円／㎡]  



那覇 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,279,886 
779,725 
2,500,161 
2,177,040 
323,121 		 （　0.9779）
315,980 		 （  4.4 -  0.5 ）
3.9％  
⑧収益価格 　      8,102,051 円　　　　（　     42,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.00 ＲＣ2 184.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   193 ㎡     12.0 m x   15.5 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、２ＬＤＫ、専有面積約４６㎡、各階２戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
92.00 
100.0 
92.00 
1,548 
142,416 		 2.0  284,832 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.00 
100.0 
184.00 

284,832 		 569,664 
0 
⑨年額支払賃料        284,832 円　×　12ヶ月　＝　       3,417,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 年額支払い賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保のため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,417,984 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       143,555 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,274,429 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           569,664 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,457 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,279,886 円　　　　（　        16,994 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ａ那覇公０６賃
２９
　　　　-11		 1,761  
(   1,760) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,558 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,551 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,548 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ａ那覇公０６賃
４８
　　　　-9		 1,774  
(   1,738) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,543 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,000 円  　　　　     38,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 194,825 円  　　　        3,417,984　×　　　　   5.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      270,200 円  　　　　     38,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         779,725 円　（　　　　　　         4,040 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0573 ×  35 ％　＋ 0.0896 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,177,040 円  
（　　　　　        11,280 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,279,886 円      
②総費用 779,725 円      
③純収益　①－② 2,500,161 円      
④建物等に帰属する純収益 2,177,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 323,121 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 315,980 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,102,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市首里金城町一丁目１９番６
 3600000138471-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
那覇 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 -23 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.
鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市首里金城町１丁目１９番６
 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 東4m私道 水道、ガス、下水 石畳入口停近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 首里城公園南側の緩やかな傾
斜の見られる既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　４ｍ
市道		 交通

施設		 石畳入口停　北方近接

 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層戸建住宅を主とする既成住宅地域である。近隣地域を含む首里地区内においては、居住系宅地の需要が底堅
く、今後も緩やかな上昇傾向と判断される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の北東部、首里地区内に存する既成住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外から
の転入者も散見される。市内における地理的位置、地勢の状態、歴史的経緯等から、居住系宅地として人気地区であり
、需要も底堅い。既成住宅地域として競争力はやや優る。土地で３，０００万円前後、中古建物込みで４，５００万円
前後が取引の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層戸建住宅を主とする住宅地域である。画地規模、標準的使用、最有効使用等を考慮すると、賃貸建物の建築想定に
おける授受可能な賃料水準は低く、収益価格はかなり低位に求められた。住宅地としての居住性等の環境条件は比較的
優り、新型コロナ感染症の影響もほぼ終息し、類似地域等の取引価格は緩やかな上昇傾向で推移している。よって、比
準価格を標準に収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    184,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[102.0]		 100
[117.0]		 [101.0]
100		 159,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は微減傾向。老年人口は上昇傾向。
新型コロナ感染症が終息しつつあり、景気回
復が期待される。


人気地区である首里地区内の住宅地域であり
、取引価格は底堅く、緩やかな上昇が続いて
いる。


対象標準地の最有効使用に影響を及ぼす変動
要因は無い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０６Ｃ那
覇
-3		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.1m私道
、中間画地
１低専

(50,100)
b 公０６Ｃ那
覇
-4		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4.5m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
c 公０６Ｃ那
覇
-7		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
d 調０５Ｃ那
覇
-3		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m道路、
中間画地
１低専

(50,100)
e 調０５Ｃ那
覇
-18		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
137,123  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
140,653 		 100
[  90.7]
155,075 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
123,020  		 100
[  70.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
178,005 		 100
[ 111.5]
159,646 
161,000 
c (　           ) 
164,709  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
171,432 		 100
[ 108.4]
158,148 
160,000 
d (　           ) 
159,970  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
167,009 		 100
[ 106.2]
157,259 
159,000 
e (　           ) 
169,697  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
175,746 		 100
[ 110.8]
158,616 
160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    159,000 円／㎡]  



那覇 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,351,925 
843,386 
2,508,539 
2,177,040 
331,499 		 （　0.9779）
324,173 		 （  4.4 -  0.5 ）
3.9％  
⑧収益価格 　      8,312,128 円　　　　（　     43,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.00 ＲＣ2 184.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   193 ㎡     12.0 m x   15.5 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ。対象標準地の最有効使用及び地域の賃貸市場動向より、容積限度まで使用しないことが妥当と判断。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
92.00 
100.0 
92.00 
1,582 
145,544 		 2.0  291,088 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.00 
100.0 
184.00 

291,088 		 582,176 
0 
⑨年額支払賃料        291,088 円　×　12ヶ月　＝　       3,493,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,493,056 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       146,708 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,346,348 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           582,176 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,577 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,351,925 円　　　　（　        17,367 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ那覇公０６賃
３４
　　　　-1		 1,971  
(   1,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[131.0]		 100
[100.0]
1,505 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,585 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,582 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｃ那覇調０５賃
２８
　　　　-1		 2,246  
(   2,246) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,664 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,000 円  　　　　     38,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 258,486 円  　　　        3,493,056　×　　　　   7.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      270,200 円  　　　　     38,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         843,386 円　（　　　　　　         4,370 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0573 ×  35 ％　＋ 0.0896 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,177,040 円  
（　　　　　        11,280 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,351,925 円      
②総費用 843,386 円      
③純収益　①－② 2,508,539 円      
④建物等に帰属する純収益 2,177,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 331,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 324,173 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,680 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,312,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市首里金城町一丁目１９番６
 3600000138471-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考