令和6年1月15日　提出 那覇 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -19 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹   TEL.

鑑定評価額 561,000,000 円  １㎡当たりの価格 412,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市おもろまち３丁目６番１１ ｢おもろまち３－６－２０｣ ②地積 　(㎡) 1,362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 共同住宅 ＲＣ8 中高層のマンション 等が建ち並ぶ住宅地 域 北東9m市道 水道、ガス、下水 那覇国際高校前停 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 那覇国際高校前停南東 方 90m 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　中高層分譲マンションが建ち並ぶ利便性に優る住宅地域で今後とも良好な住環境を維持するものと見込まれる 。投資用マンション需要の強いエリアであるが供給は少なく、地価水準は強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    444,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              363,000 円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、那覇市内の品等上位に属する住宅地域である。需要の中心は県内外のマンション開発を行うディベロ ッパーが中心である。那覇新都心として再開発された良好な住宅地故、高価格帯にあるマンションのエンドユーザーは 県外個人投資家が中心で、売れ行きも良いためマンション素地への需要は強く、価格水準は強含みで推移している。市 場の中心となる価格帯は、供給が少なく規模がまちまちで見出し難いが総額で５億円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、開発法による価格は マンション業者の投資採算性に着目した手法で信頼性は高い。従って、マンション適地の住宅地域であることに鑑み、 実証性の高い比準価格を重視して、想定要素を含む開発法による価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    387,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、新型コロナ禍が収束し、観光 関連、個人消費は回復から拡大への動きが強 まっている。但し、物価上昇、人員不足の影 響も見られる。 　新都心地区の区画整然とした住環境の優る 地域で需要は根強い。マンション用地の供給 は少なく、素地需要は強い。 　適正規模の整形地で、最有効使用との関連 においても市場競争力は同程度である。個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％