令和6年1月15日　提出 那覇 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -10 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL.

鑑定評価額 40,900,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市鏡原町１５番７ ｢鏡原町１５－１５｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅兼共同住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 奥武山公園 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 本土復帰前に整備されたモノ レール駅に近接する住宅地域 街 路 規準方位：北、　５ ．５ｍ市道 交通 施設 奥武山公園駅　南東方 250m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの低層住宅地域として熟成し、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。交通利便性の良好な地 域で需要は堅調であるが供給が少なく、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市南西部を中心とする住宅地域の存する圏域で特に小禄地区との代替性が強い。主たる需要者は那覇 市及び周辺市町の居住者を中心とする一次取得者層である。景況回復感の広がりからモノレール駅への接近性を有する 地域を中心に住宅地需要は堅調に推移している。土地は３５００万円～４５００万円程度、新築戸建で５０００万円～ ６０００万円程度が取引の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性を有する取引事例に基づき試算したもので、市場性を反映し実証的である。一方、収受可能な賃料 水準を勘案すると、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため収益価格の試算は行わなかった。近隣地域は自己使用目 的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断される。以上より、市 場性を反映した実証的な比準価格を採用し、経済的要因の動向等に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　那覇 -16                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那覇市の人口は微減、世帯数は微増傾向が継 続。景況は回復から拡大基調へ移行しつつあ り、市内の宅地需要は堅調に推移している。 地域要因に特段の変動はない。景況回復感の 広がりから接近性、利便性を有する地域を中 心に需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％ +2.2 ％