令和6年1月15日　提出 那覇 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -7 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　兼徹   TEL.

鑑定評価額 45,800,000 円  １㎡当たりの価格 305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市泊２丁目２２番９ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ3 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 泊高橋停 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 ７ｍ市道 交通 施設 泊高橋停北東方 280m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした那覇中心街の住宅地であり、とりたてて、地域にかかる変動要因もない。ただ、地価については 、値頃感や、昨今の経済情勢や地域的特性等を反映して、緩やかな上昇傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那覇市内の区画整然とした住宅地等で、主な需要者は、県内外を含み、かなり広域に亘るものと考えら れる。また、当該地域は、県都那覇市においても、那覇新都心地区に次いで、かなり人気・品等の高い住宅地というこ とに加え、宅地供給量も少なく、その希少性から、売手市場の色合いが強い。地価については、不動産市況の煽りを受 けつつも、更地価格で、４５００万前後の物件が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、直接法により求 められているが、昨今の建築単価の高騰、運用利回り水準及び賃貸市場の熟成度を考慮すると、収益価格からのアプロ ーチは、合理的な意味合いが、小さくなっている為、参考程度に留めた。従って、本件では、比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、更に現下の経済情勢・不動産市場をも勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    307,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [100.0] 100 [109.9] [102.0] 100 302,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    296,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那覇市の地価は、全用途で上昇幅が復調しつ つも、立地条件により異なるが、不動産市況 にかつての勢いは無いにしても、今後の需給 動向に注視。 地域要因に大きく作用する特殊要因はないが 、近接する那覇新都心地区との不動産需要競 合関係において相対的影響を受ける。 規模的には、ほぼ標準となっているが、昨今 、総額との関連で５０坪以下の画地の需要度 も高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％