鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
那覇 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　西川　英之

TEL.

鑑定評価額

25,600,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市首里大中町１丁目２６番１５				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.5	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南東4m私道	水道、下水	儀保 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北　４ｍ私
道

交通

施設

儀保駅　南西方

650m

法令

規制

１低専

⑤地域要因の将
　来予測

首里城近くの高台にある既成住宅地域で、今後も当分の間、現状を維持すると予測する。需要は底堅いが、価格
水準が高位にあるため、地価水準はやや強含み傾向を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那覇市首里地区の既成住宅地域。需要者の中心は、市内および隣接市の居住者が中心であるが、那覇市
内でも居住・教育環境の高さから旧来より知名度があり、県外からの転入者も見られる。熟成した住宅地であるが、供
給が少ないことから、今後も底堅い需要が見込まれる。土地は１５０㎡程度で、総額２５００～３０００万円程度の土
地取引が中心価格帯であるが、敷地規模の応じて、より高額な取引も成立する場所柄である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

首里城近くの高台にある既成住宅地域であり、需要者の中心は自己使用目的で市場に参入するファミリー層である。一
部旧来からのアパートが散見されるものの、専ら土地所有者が遊休地活用等のためにアパートを建設するケースであり
、賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。市場参加者の属性を踏
まえ、取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　那覇 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    187,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は新型コロナウイルス感染症からの
回復の動きが強まっており、首里地区におい
ても、不動産市場は徐々に活発化している。

地域要因に格別の変動はないが、供給が少な
い既成住宅地域である一方、住宅地需要は根
強いことから、地価はやや上昇傾向を継続し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

那覇 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０６Ｃ那覇 -14	那覇市		底地	（　）	ほぼ正方形	東4m私道、中間画地		１低専 (50,100)
b	公０６Ｃ那覇 -4	那覇市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	公０６Ｃ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		１低専 (50,100)
d	公０６Ｃ那覇 -10	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3.8m道路、中間画地		１低専 (50,100)
e	公０６Ｃ那覇 -12	那覇市		更地	（　）	ほぼ正方形	南4.3m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 90,224) 150,373	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	153,351	100 [ 81.6]	187,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 123,020	100 [ 70.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	178,005	100 [ 96.0]	185,422		189,000
c	(　 ) 164,709	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	171,432	100 [ 95.0]	180,455		184,000
d	(　 ) 92,340	100 [ 80.0]	[ 102.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	167,505	100 [ 99.0]	169,197		173,000
e	(　 ) 245,452	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	247,835	100 [ 104.0]	238,303		243,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.32	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

那覇 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,344,947	586,294	1,758,653	1,421,280	337,373	（　0.9779） 329,917	（ 4.4 - 0.5 ） 3.9％
	⑧収益価格	8,459,410 円　　　　（　 62,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＲＣ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	136 ㎡	10.0 m x 13.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ６０㎡２戸、駐車場使用料は家賃に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,697	101,820	2.0	203,640
							0.0	0
～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,697	101,820	2.0	203,640
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		203,640		407,280
								0

⑨年額支払賃料	203,640 円　×　12ヶ月　＝　 2,443,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保しているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,443,680 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 102,635 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,341,045 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	407,280 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,902 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,344,947 円　　　　（　 17,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０６賃２９　　　　-11	1,761 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｃ那覇調０５賃２８　　　　-1	2,246 ( 2,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,797
c	Ａ那覇調０５賃４７　　　　-9	1,420 ( 1,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,578

那覇 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	195,494 円	2,443,680　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,400 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 586,294 円　（　　　　　　 4,311 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9779

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0573 × 35 ％　＋ 0.0896 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,421,280 円（　　　　　 10,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,344,947 円
②総費用	586,294 円
③純収益　①－②	1,758,653 円
④建物等に帰属する純収益	1,421,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	337,373 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	329,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,426 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,459,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市首里大中町一丁目２６番１５	3600000146497-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
那覇 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　平良　修

TEL.

鑑定評価額

25,600,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市首里大中町１丁目２６番１５				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.5	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南東4m私道	水道、下水	儀保 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ私
道

交通

施設

儀保駅　南西方

650m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、バスの減便等によりモノレール駅へ徒歩圏内の住宅地の需要は高まっ
ており、供給も少ないことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市首里地区を中心とした那覇市内の住宅地域と判断した。需要者は自己使用目的の市内の居住者が中
心であるが、周辺市町からの転入者も見られる。モノレール駅へ徒歩圏内の住宅地供給は少なく、閑静な住宅地である
こともあり需給動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は１５０㎡程度の土地で総額２，５００万～３，５
００万円程度、新築戸建住宅は総額４，０００～５，０００万円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及びそ
の周辺はアパートも介在する地域であるが、建築費高騰の影響もあり投資額に見合った賃料水準が形成されていないた
め、収益価格は低位に試算された。従って自己使用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を
採用し、収益価格を参考程度とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内においては、世帯数は増加傾向にある。
県内景気回復の影響を受け市内住宅地の需給
動向は強含んでいる。

駅から近い利便性に優る住宅地域であり、良
好な居住環境を反映して市場での人気は高く
、当該地域の相対的地位は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

那覇 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０５Ｃ那覇 -13	那覇市		更地	（　）	ほぼ台形	西5.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	調０５Ｃ那覇 -8	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	南東3.5m私道、北西3.5m、二方路		１低専 (60,100)
c	調０５Ｂ那覇 -1	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、北3.7m、準角地		２住居 (70,160)
d	公０６Ｂ那覇 -11	那覇市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、南東4m、角地		１中専 (70,200)
e	調０５Ｂ那覇 -22	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m私道、南西4.5m、準角地		２住居 (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 189,031	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	196,025	100 [ 100.5]	195,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 154,286	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	153,687	100 [ 84.6]	181,663		185,000
c	(　 ) 143,985	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	154,524	100 [ 93.9]	164,562		168,000
d	(　 ) 207,164	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	204,375	100 [ 92.4]	221,185		226,000
e	(　 ) 148,779	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	148,779	100 [ 87.7]	169,645		173,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

那覇 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,031,274	464,641	1,566,633	1,246,440	320,193	（　0.9779） 313,117	（ 4.4 - 0.5 ） 3.9％
	⑧収益価格	8,028,641 円　　　　（　 59,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.50	ＲＣ2	105.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	136 ㎡	10.0 m x 13.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５０㎡程度のファミリータイプ。屋外平面駐車場２台の使用料は家賃に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	52.50	100.0	52.50	1,670	87,675	2.0	175,350
							0.0	0
2～	住宅	52.50	100.0	52.50	1,690	88,725	2.0	177,450
							0.0	0
～

～

～

計		105.00	100.0	105.00		176,400		352,800
								0

⑨年額支払賃料	176,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,116,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,116,800 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 88,906 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,027,894 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	352,800 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,031,274 円　　　　（　 14,936 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ那覇公０５賃２８　　　　-1	1,770 ( 1,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.5]	100 [106.0]	100 [ 99.0]	1,695	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,693 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｃ那覇調０４賃４５　　　　-5	1,537 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,576
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,500 円	22,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,541 円	2,116,800　×　　　　 5.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,700 円
	建物　　　　　　　　　 154,700 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 464,641 円　（　　　　　　 3,416 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9779

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 105.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0573 × 35 ％　＋ 0.0896 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,246,440 円（　　　　　 9,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,031,274 円
②総費用	464,641 円
③純収益　①－②	1,566,633 円
④建物等に帰属する純収益	1,246,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	320,193 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	313,117 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,028,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市首里大中町一丁目２６番１５	3600000146497-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考