令和6年1月15日　提出 和泊 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泊 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡和泊町大字手々知名字船畠１６３番３ ②地積 　(㎡) 515   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅のほかに公 営住宅等が見られる 住宅地域 北東15m県道 水道、下水 和中前停 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北１５ｍ県 道 交通 施設 和中前停南方 120m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町と町を結ぶ主要幹線沿いの住宅地域である。公共施設等に近く利便性の良い地域であるが取引件数の減少から 地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和泊地区を中心に周辺に広がる住宅地域一円である。需要の中心は、市街地に通勤する個人及び個人事業 者等である。当該地域は交通利便性が良いので住宅地需要は期待できるが、既存の建物の建替えは少なく、中古住宅の 取引が主体で、建物の老朽化が進行している。また、新規の住宅地の需要は減少傾向であり、地価は下落傾向が継続し ている。価格幅が大きいので中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算に際しては、標準地と類似性が認められる実際の取引事例を収集、選択、活用等を行い調整して求めた 価格であり、実証的な価格と言える。一方、収益価格は、標準地が自己使用の住宅が主体の地域に存し、共同住宅等は 見られず賃貸市場が形成されていないため、その適用を断念した。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を 有する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泊 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [115.0] [102.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] かごしま国体は多数の参加者が集まって大会 を盛り上げ、コロナからの回復を強く印象付 けた。 和泊町の人口はＲ４．６月６，２７５人から Ｒ５．６月６，１９２人となり－１．３％の 減少となった。減少傾向は続くと判断した。 個別的要因の変化は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％