令和6年1月15日　提出 龍郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍郷 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 3,040,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡龍郷町大勝字水ノ浦１１８２番２ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (80,360) 台形 2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 北東6m県道、北側道 水道 大勝小学校前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   400 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ県 道 交通 施設 大勝小学校前停近接 法令 規制 （都）  (70,360) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、大勝地区の旧来からの住宅地域である。今後も同様の住環境を維持していくものと予想する。地価 の割安感などから住宅地需要は堅調であり、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、龍郷町を中心とした住宅地域一円である。典型的な需要者はマイホームを求める個人を中心に共同住宅 や別荘目的の需要者も想定される。当該地域は、龍郷町大勝地区の旧来からの住宅地域で居住環境は概ね良好であり、 住宅地需要は堅調である。昨今の観光客の増加に伴う周辺地域における地価上昇の影響なども受け、地価は上昇傾向が 続いている。需要の中心となる価格帯は、土地が３００万円程度、新築戸建は２２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。当該地域は自用の利用形態が殆どであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益 還元法は適用できなかった。原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は実際の取引事例からアプローチ した試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。本件では、広域的な価格水準の検討を踏まえ、比 準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 龍郷町は、コロナ５類移行により観光関連を 中心として景況は回復している。不動産市況 についても全般的に好調な状況が続いている 。 当該地域は、大勝地区の農地なども見られる 旧来からの住宅地域である。住宅地需要は堅 調であり、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％