令和6年1月15日　提出 瀬戸内 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸内 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 7,750,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡瀬戸内町大字古仁屋字大湊８番４ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ4 店舗、ホテル等が見 られる中心商業地域 南12m県道 水道、ガス 古仁屋停 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 古仁屋停西方 80m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模店舗が建ち並ぶ中心部の商業地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。世界自然遺産登録等によ る影響で商業地需要はやや強含みで、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸内町の中心商店街及び周辺の幹線道路沿い等の商業性が認められる混在住宅地域が圏域である。需 要者の中心は、瀬戸内町に地縁や血縁関係を有する個人及び法人事業者で、域外からの新規参入事業者も見られる。世 界自然遺産登録等による影響で商業地需要はやや強含みで、地価は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯 は、土地の規模、業種、業態により異なるため把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算においては、やや地域の特性が異なる混在住宅地域からも収集したが、適切に地域要因の差を補正し得 た。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、貸店舗は認められるが、旧来からの 自用の店舗兼住宅等が主体で、賃貸市場が未成熟なため、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。よっ て、比準価格を標準とし、広域的に周辺の市場動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、全体として回復傾向が続いてい るものの、物価上昇等の影響が見られる。回 復傾向の観光関連等の影響で、宅地需要は安 定している。 瀬戸内町中心部の商業地域で、地域要因に変 動はない。回復傾向にある観光関連等の影響 で、商業地需要はやや強含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％