令和6年1月15日　提出 瀬戸内 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸内 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 4,040,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡瀬戸内町大字古仁屋字大当原２４１番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,176) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西4.4m町道 水道、ガス 古仁屋高校前停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．４ｍ町道 交通 施設 古仁屋高校前停 350m 法令 規制 （都） ２中専 (60,176) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部からやや離れた緩傾斜地の閑静な住宅地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。周辺の競合する 住宅地域に比し比較的安価な当該地域の宅地需要は安定しており、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸内町古仁屋地区の市街地周辺の住宅地域が圏域である。需要者の中心は、瀬戸内町に地縁や血縁を 有する個人または居住者で、域外からの流入も見られる。地勢や街路条件等に劣るが、比較的安価な当該地域は安定し た宅地需要が見込まれ、地価は横ばい傾向にある。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で、４００万円～ ５００万円程度、新築の戸建物件の取引は少なく、中心となる価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、比準価格は市場の 実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、当該地域は自己使用目的の不動産需要がほとんどで、賃貸市場が未 成熟なため、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸内 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,300 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [165.0] [101.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、全体として回復傾向が続いてい るものの、物価上昇等の影響が見られる。回 復傾向の観光関連等の影響で、宅地需要は安 定している。 中心部からやや離れた住宅地域で、地域要因 に変動はない。街路条件等がやや劣るが、比 較的安価な当該地域の宅地需要は安定して推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％