令和6年1月15日　提出 瀬戸内 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸内 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡瀬戸内町大字古仁屋字春日１０番３ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 住宅、アパート、店 舗等が密集する住宅 地域 東4m町道 水道、ガス 扇屋前停 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 扇屋前停東方 100m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅のほか店舗等も見られる混在住宅地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。中心部に近い利便性の 高い当該地域の宅地需要はやや強含みで、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸内町古仁屋地区の市街地及びその周辺の住宅地域が圏域である。需要者の中心は、瀬戸内町に地縁 や血縁を有する個人または居住者で、域外からの流入も見られる。中心部に近い利便性の高い当該地域の宅地需要はや や強含みで、地価は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で６５０万円程度、新 築の戸建物件の取引は少なく、中心となる価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、比準価格は市場の 実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、対象不動産は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困 難なため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし、広域的に周辺の市場動向等を勘案の上、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、全体として回復傾向が続いてい るものの、物価上昇等の影響が見られる。回 復傾向の観光関連等の影響で、宅地需要は安 定している。 瀬戸内町中心部の住宅地域で、地域要因に変 動はない。利便性の高い当該地域の宅地需要 はやや強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％