令和6年1月15日　提出 屋久島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   屋久島 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 1,440,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡屋久島町安房字浜町７８番 ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (80,400) 2:1 店舗兼住宅 ＲＣ3 小規模店舗が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 東16m県道、南側道 水道 安房停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   7.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 安房停南方近接 法令 規制 （都）  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、屋久島町安房地区中心部の商業地域である。新型コロナ禍による観光業のダメージは大きかったが 、今後は観光客数の回復が見込まれ、地価は下落から横ばいになると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 要セットバック　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県道上屋久屋久線沿いの商業施設が存在する地域一円である。当該地域の商況はコロナ禍の影響で振る わず、空き店舗や空地が目立ちはじめている。今後は入込み客の増加と人手不足の相互作用から、地価は横ばいとなる と予測する。需要に係る典型的な市場参加者は、当該地域に地縁・血縁を有する個人事業主が中心であると考える。需 要の中心となる価格帯は取引件数が少なく、把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で現実に成立した取引価格を価格判定の基礎としており、実勢を反映した実証的な価格である 。一方、収益還元法は、当該地域が自用の取引が中心で、賃貸収益を指向する取引が少なく適切な賃貸事例を把握でき なかったので、適用しなかった。したがって、本件では比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 屋久島町の人口は平成１９年の合併後減少傾 向であり、直近では１２千人を割った。地域 経済は停滞しており宅地需要は低調である。 当地域は旧来からの商店街であり、商況は依 然として厳しい。コロナ禍後の入込客の増加 が期待されるものの、地価は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％