令和6年1月15日　提出 屋久島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   屋久島 -3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 1,700,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡屋久島町安房字里町２１番２ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西4m町道 水道 安房停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ町道 交通 施設 安房停西方 350m 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、安房地区の市街地にある古くからの住宅地域である。慢性的な高齢化・人口減により地価は当面下 落基調であると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、屋久島町安房地区を中心とする一般住宅に適した住宅地域一円であると判定した。高齢化の進展が著し いことから空き家が目立ち、住宅地としての需要は弱い。需要に係る典型的な市場参加者は、当該地域に地縁・血縁等 を有する個人に限定されると判断される。取引件数が極めて少ないことから、需要の中心となる価格帯を把握すること は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は古くからの自用を中心とする住宅地域に所在することから、賃料収益を指向する取引は少ない。規範性の ある賃貸事例の収集が困難であり、収益還元法の適用は断念した。一方取引事例比較法においては、同一需給圏内の自 用の住宅地に係る取引事例を収集し適切に比準し、説得力のある比準価格を得ることが出来た。したがって本件では比 準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　屋久島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -3.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [ 96.9] 100 [171.9] [104.0] 100 8,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 屋久島町の人口は平成１９年の合併後減少傾 向であり、直近では１２千人を割った。地域 経済は停滞しており宅地需要は低調である。 安房地区中心街に近い古くからの住宅地域で ある。人口減・高齢化等により当該地域への 住宅需要はやや低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％