令和6年1月15日　提出 南種子 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南種子 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 2,640,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡南種子町中之上字橋口３０１９番１外内 ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1.2:1 住宅 Ｂ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東13m町道 水道 Ａコープ前（上野）停 近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１３ｍ 町道 交通 施設 Ａコープ前（上野）停 南方近接 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、町中心部周辺の住宅地域である。人口減少及び少子高齢化は進んでいるが、馬毛島で進む大規模公 共工事の波及効果に伴う土地需要がややみられ、地価はやや回復傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南種子町内の住宅地域である。主な需要者は自己利用目的の島内地縁者を中心とする個人である。人口 減少及び少子高齢化が進展しているが、西之表市ほどではないものの、馬毛島で進む大規模公共工事の影響による住宅 需要がみられ、強気な地価上昇にまでは至っていないが地価の下落幅は改善傾向にある。中心価格帯は、土地の規模に ばらつきがあり把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域である。自己使用目的で居住の快適性や利便性を指標に取引がなされており 、昨今は大規模公共工事の影響により貸家の形態も散見されるが、適正な家賃相場が形成されていないため、収益還元 法は適用せず取引事例比較法のみを適用する。そのため、比準価格を重視し、広域的な地価の分析を加え、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向については、個人消費や観光 関連は回復傾向にあるが、投資や雇用情勢は 横ばい傾向である。長引く物価高への警戒感 が続いている。 大規模公共工事の影響による住宅需要がみら れ、地価の下落幅は縮小傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％