令和6年1月15日　提出 中種子 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中種子 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 1,360,000 円  １㎡当たりの価格 3,830 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡中種子町野間字下ノ門８８９６番３ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に畑地 等が見られる住宅地 域 北東7m町道、南東側道 水道 竹屋野停 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ町 道 交通 施設 竹屋野停東方 170m 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、町中心部から離れた農家住宅を中心とする住宅地域である。生活利便性に難があり、人口減少及び 少子高齢化の影響で土地需要は低調であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,830 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中種子町内の住宅地域である。主な需要者は自己利用目的の島内地縁者を中心とする個人である。町中 心部から離れて周辺は店舗等も少なく利便性が劣っている。馬毛島で進む大規模公共工事の波及効果も限定的で、人口 減少及び少子高齢化が進展し、土地需要は低調であることから地価は下落傾向である。中心価格帯は、取引件数が少な く土地の規模も様々であり、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅を中心とした住宅地域である。自己使用目的で、居住の快適性や利便性を指標に取引がなされてお り、収益性を前提とした取引は見られず、加えて賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用せず取引事例比較法 のみを適用する。そのため、比準価格を重視し、広域的な地価の分析を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,910 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向については、個人消費や観光 関連は回復傾向にあるが、投資や雇用情勢は 横ばい傾向である。長引く物価高への警戒感 が続いている。 町中心部から離れ利便性に難があるため、土 地需要は低調であり、地価は下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％