令和6年1月15日　提出 肝付 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   肝付 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 1,570,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡肝付町新富字蛭牟田１５番７ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 ＳＲＣ2 小規模の小売店舗等 が見られる商業地域 北西7.5m町道 水道 志布志 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ町道 交通 施設 高山停南東近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、従前からの商店街を中心とする商業地域である。少子高齢化等の人口減少により商況は振るわず、 空き店舗の増加が顕著である。地価は当面下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、肝付町の商業施設に適した地域一円であると判定した。需要に係る主な市場参加者は、当該地域に地縁 ・血縁を有する個人事業者である。町中心部の商業地域ではあるが、商圏内の人口減少、高齢化に加え、郊外の大型店 や鹿屋市への顧客流出により空き店舗が多く衰退化が著しい。需要の中心価格帯は、取引件数が極めて少なく見い出す ことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地の評価であるので収益価格を採用すべきであるが、本件に係る同一需給圏においては賃貸市場が成熟しておらず 、収益還元法の適用は断念した。一方取引事例比較法は、現実の取引を価格判定の基礎に置くものであり、説得力のあ る比準価格を得られた。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地との比較検討をも踏まえて、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [100.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市に接する北部では一定の宅地需要はあ るが、町全体では長期的な人口減少・高齢化 により低迷しており、地価は下落傾向である 。 近隣地域では、零細店舗が多く商況不振であ る。さらに郊外型の大型店舗等への顧客流出 により衰退化が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +12.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％