令和6年1月15日　提出 肝付 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   肝付 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 1,500,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡肝付町前田字道具園３８４７番１０ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西5.7m町道、南側道 水道 志布志 23.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 町道 交通 施設 上の原停北方 280m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、郊外の一般住宅、農家住宅が混在する地域である。周辺において土地取引は少なく宅地に対する需 要は弱い。地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧高山町の郊外に位置する一般住宅、農地等が混在する住宅地域一円であると判定した。需要に係る典 型的な市場参加者は、肝付町に地縁、血縁を有する個人である。当該地域は相対的に割安感があり一定の需要が認めら れるものの、全体としては少子高齢化の影響等により下落基調である。需要の中心となる価格帯は、２５０㎡程度の規 模で１５０万円～２００万円であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において自己使用を目的とした取引が中心であり、賃貸収益を指向した取引はほとんど見られない。規範 性のある賃貸事例の収集は困難であることから、収益還元法の適用はできなかった。一方取引事例比較法は、現実に成 立した取引を価格判定の基礎としており、説得力のある比準価格を得ることができた。よって、本件では比準価格を採 用し、さらに代表標準地との比較検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　肝付 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,100 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [106.0] 100 [124.0] [101.0] 100 6,070  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,630 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市に接する北部では一定の宅地需要はあ るが、町全体では長期的な人口減少・高齢化 により低迷しており、地価は下落傾向である 。 旧高山町の中心部背後に位置する農地も見ら れる住宅地域である。少子高齢化の影響で当 該地域への住宅需要は弱く、地価はやや下落 基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％