令和6年1月15日　提出 錦江 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   錦江 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 2,800,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡錦江町城元字町ノ上７４１番７ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 事務所兼住宅 Ｓ2 中小規模店舗の見ら れる国道沿いの商業 地域 南東17m国道 水道 志布志 46.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 栄町停南西方 120m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接市への顧客の流出と商業施設の分散化傾向により、中心市街地付近に所在する商業地の需要はますます厳し い状態である。地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 錦江町役場周辺の幹線道路沿いに小売を中心とする店舗等が多く見られる地域である。顧客は、品数豊富な地域内外の 大型小売店舗に流出している。また、市街地中心部では顧客、経営者等の高齢化が進行している。宅地需要については 弱い状態が継続しているため、新規の出店需要は低調である。既存の店舗についても後継者が見込めないことから、今 後も市場は低迷するものと判断する。中心の価格帯の把握は難しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地区内において商業系用途の土地の実際の取引事例から求めた価格であり実証的な価格である。収益価格は 自用の住宅が主体であり、賃貸を想定することは現実的ではなく事例資料は得られないので収益還元法の適用は断念し た。したがって、得られた事例資料は限られているが相対的信頼性のある比準価格を重視し類似性のある代表標準地と の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [100.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] かごしま国体は多数の参加者が集まって大会 を盛り上げ、コロナからの回復を強く印象付 けた。 錦江町の人口はＲ４，１２月（６，６５７人 ）からＲ５，１２月（６，４１８人）－３． ６％の減少であった。 個別的要因の変化は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％