令和6年1月15日　提出 大崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大崎 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 1,140,000 円  １㎡当たりの価格 3,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於郡大崎町神領字飯隈１６８８番１ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北東5m町道 水道 志布志 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   240 ｍ、北   650 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 益丸停北方 400m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 町郊外部の一般住宅も見られる農家集落地域で、取引市場は低迷し域外からの新規需要はほとんどなく、地価は 下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大崎町の郊外部の農家住宅が見られる住宅地域。需要者の中心は、大崎町に居住し、地縁、血縁を有する 個人に限定される傾向が強く、域外からの転入者はほとんど見られない。過疎・高齢化により人口・世帯数とも減少し 空家も見られるなど、土地に対する需要は極めて弱い。土地の価格は３３０㎡程度で１５０万～２００万円程度、新築 の戸建物件で１，５００万～２，０００万円程度と推定するが、取引や新築が見られないことから正確な把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外部の農家集落地域でアパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場は形成されて いない。したがって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討及び広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ 、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      3,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 3,530  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化により高齢化率は４０％を超え、住宅 地需要は弱い。商業地への新規出店はなく、 鹿屋市や都城市の大型店への顧客流出が顕著 である。 町郊外部の畑が多く見られる農家集落地域で 、新規転入者は見込めず、住宅地の地価は下 落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％