令和6年1月15日　提出 湧水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湧水 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊   TEL.

鑑定評価額 2,670,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良郡湧水町木場字田中１８２番２外 (下場３７街区１１外) ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗併用住宅 等が見られる商業地 域 南東17m区画街路 水道 栗野 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ区画街路 交通 施設 栗野駅北東方 200m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 個人の零細店舗が主体の駅前近隣商業地域であるが、新規の店舗立地は殆ど見られず有効需要は乏しい。地価は 下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、湧水町内の近隣商業地域一円。需要者は、栗野地区に地縁性を持つ個人事業者が主体である。当地域 は町中心部の土地区画整理区域内に存するが、商圏内の人口減少、高齢化に加え、大型量販店への顧客流出が著しい。 近隣周辺は空地や住宅も見られるなど店舗需要は低迷している。需要の中心価格帯は、取引数が少なく見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は、自用の零細店舗が主体の近隣商業地域である。投資を主目的としたテナントビル等は皆無であるこ とから収益還元法の試算は割愛した。比準価格は、周辺類似地域内に存する規範性を有する事例を採用しており、説得 力の高い実証的価格が得られたと判断する。よって、実勢を反映した比準価格を基に、広域的な検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口８６００人（過去５年で▲１１％） 足らず、高齢化率は４６％。生産年齢人口（ １５～６４歳）割合が４６％と住宅需要は乏 しい。 人口減、消費者の高齢化に加え、駐車場完備 の大型店やドラッグストアへの顧客流出が著 しく、店舗用地としての需要は極めて乏しい 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％