令和6年1月15日　提出 湧水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湧水 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良郡湧水町木場字有次７６５番１ ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6.5m町道 水道 栗野 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ町道 交通 施設 栗野駅東方 500m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅裏の既成住宅地域で格別な変動要因はなく今後とも現状のまま推移するものと思われる。町内においては全般 的に宅地需要が低調で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、栗野地区中心部及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は、近隣地域周辺の居住者及び地縁者で ある。当地域は駅、小中学校に近接し利便性は比較的良いものの、街路等に劣る既成の住宅地で他地区からの新規参入 は少ない。また土地区画整理事業により供給過剰であるため、地価は下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は、 画地規模がまちまちであり見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　既成住宅地域であり周辺部には民間の賃貸アパート・貸家は皆無であることから収益価格の試算は割愛した。比準価 格は、事例数は少ないが地域的類似性が強い既成住宅地の取引事例を採用し決定しており説得力が高く実証的価格が得 られたと判断する。よって、比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊佐 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [103.0] 100 [142.5] [105.0] 100 9,730  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,780 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口８６００人（過去５年で▲１１％） 足らず、高齢化率は４６％。生産年齢人口（ １５～６４歳）割合が４６％と住宅需要は乏 しい。 栗野駅背後地に形成される既成住宅地域であ り市場競争力は乏しい。区画整理による新興 住宅地への需要シフトが顕著である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％