令和6年1月15日　提出 さつま 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さつま 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人   TEL.

鑑定評価額 7,710,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩郡さつま町宮之城屋地字下町１０６６番１ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模小売店舗が 建ち並ぶ既成商業地 域 西15m国道 水道 川内 23.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 川内駅北東方 23.0km 法令 規制 （都） 商業 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、さつま町の中心商業地域であるが、地域の衰退により商業地需要は乏しく、引き続き地価水準は下 落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、さつま町の商業地域を中心にその周辺の商業地域である。需要者の中心は、地元に地縁性を有する小規 模事業主であり、同一需給圏外からの需要は、認められない。顧客は、周辺の大型商業施設に流出しており、商業地需 要は乏しい。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等にばらつきがあり、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の取引事例と比準して求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。地域 内に於いては賃貸市場が成熟しておらず、収益価格は試算しなかった。また、原価法は既成市街地のために適用できな かった。本件では、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡などを勘案して鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　薩摩川内 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [103.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症は５類に移行した が、物価高・人手不足が地価にも影響を及ぼ している。 地域要因に特段の変化は見られないが顧客が 流出し、商業地需要は低迷し、地価水準は下 落傾向である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％