令和6年1月15日　提出 姶良 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姶良 5-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　福井　章夫   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良市宮島町５６番１６外 ②地積 　(㎡) 562   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1.2:1 店舗 Ｓ1 低層の小売店舗等が 多い路線商業地域 北西24m国道 水道 帖佐 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４ｍ国道 交通 施設 帖佐駅南西方 1.2km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧姶良町の国道沿いに低層小売店舗等が多く建ち並ぶ路線商業地域である。商業施設の拡散等の影 響により、当該地域への新規参入は少ないが、一定の需要はあり、地価は横這傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、姶良市内の国道バイパス沿い及び幹線道沿いの地域で、沿道サービス店舗等を中心とする路線商業地 域である。需要者は、県内外の法人及び姶良市やその近接市町の事業者と広範囲である。当地区は、一部空地等も見受 けられる路線型商業地域である。経済状況を反映し、新規の出店の勢いは小さいが、一定の店舗需要はある。需要の中 心となる価格帯は、土地面積等がまちまちで見いだし得なかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益物件としては、敷地規模が比較的大きいため、閉店した店舗や定期借地で賃貸されるケースが散見される程度で 、商業事業者向けの賃貸市場はほとんど無いため、収益還元法の適用を断念した。代表標準地との検討を踏まえ、自用 の店舗を目的とした土地取引が中心であるため、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姶良 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 89.8] [100.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに改善しつつあり、不動産市場 は回復基調にある。しかし、商業地は拡散す る傾向があり、需要も拡散傾向にある。 バイパス沿いの路線型商業地域であるが、核 となる商業施設等は無いが、需要は一定の根 強いものがある。地価はほぼ横這い傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％