令和6年1月12日　提出 伊佐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊佐 -1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊佐市大口里字五反田３２０５番５ ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に農地 、空地等が見られる 住宅地域 東4.2m市道 水道 栗野 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   700 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道 交通 施設 栗野駅北西方 18.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 空地等も残る住宅地域である。教育環境に比較的優る大口小学校の校区にあるが、地域経済の停滞、人口減少等 の影響を受け、需要は減退傾向にある。今後も衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大口地区中心部及びその周囲の住宅地域と判定した。需要者の中心は、同地区で戸建住宅用地を求める 個人である。当該地域は農地や空地も残るが、市中心部に比較的近接し、地価水準も比較的安価なことから、伊佐市内 では相対的に需要者からの選好性に優る。しかし、雇用環境の不透明感等に代表される地域経済の低迷により、需要は 減退傾向にあり、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地が総額で４５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では大口地区の取引時点の新しい事例、地域環境の類似した事例等からの査定価格を関連づけて得た 価格を標準に決定しており、説得力に特に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が未成熟で、賃貸収益により土地代まで 回収できる地域ではないことから、求めることができなかった。本件では、分科会における広域的な検討を踏まえ、比 準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の進出等も見られたが、雇用環境には先 行き不透明感が強く、地域経済に活性化の兆 しは認められない。衰退傾向にある。 農地等も残る現状の住環境を概ね維持してい るが、雇用環境の不透明感に代表される市勢 の低迷により、衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％