令和6年1月15日　提出 南九州 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南九州 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南九州市頴娃町牧之内字三俣２９２４番１３ ②地積 　(㎡) 671   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） (90,300) 台形 1:2 銀行 ＳＲＣ2 小売店舗、事務所等 が混在する既成商業 地域 南西16m国道、三方路 水道 西頴娃 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 西頴娃駅南東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (90,300) ⑤地域要因の将 　来予測 頴娃町の中心部、国道沿いの旧来からの商業地域である。スーパーや川辺地区の大型店舗に顧客が流出しており 、当該地域の商業地への需要は低迷している。地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南九州市頴娃町を中心に周辺の商住混在地の存する圏域。需要者は、従来から当該圏域に血縁・地縁を 有し、自用の店舗や事業を営む個人事業者や県内法人が中心である。大型店への顧客流失、高齢化等により店舗の連た ん性や収益性は以前に比べ低い。当該圏域の需要は低調である。規模により異なるが土地の中心価格帯は、１０００万 円から１５００万円程度である。土地建物一体については業種や規模により幅があり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の店舗等が主体で、収益目的での賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場は形成されていないため、収 益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する信頼性の高い事例からの試算値を標 準に決定しており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動向 等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南九州 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [148.9] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南九州市の人口は少子高齢化で減少傾向にあ る。基幹産業の茶業は、価格低迷のほか、担 い手不足も課題となっている。 少子高齢化が進行し、顧客が減少しており、 店舗用地等の商業地に対する需要は低調であ る。地価は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％