令和6年1月15日　提出 南九州 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南九州 -4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 8,170 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南九州市知覧町郡字河上１３９０６番 ②地積 　(㎡) 453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北西4m市道 水道、下水 喜入 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 喜入駅西方 15.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 知覧町の既成市街地周辺の一般住宅が散見される住宅地域で、過疎・高齢化等による人口減少もあり、既成住宅 地への需要は低迷している。地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,170 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南九州市知覧町郡及びその周辺の住宅地域。需要者は、南九州市知覧町及びその周辺に血縁・地縁を有 する給与所得者、個人事業主が中心である。人口減少や住民の高齢化の影響に加え、建築費の高騰の影響で当該圏域に おける住宅需要は低調である。市場の中心価格帯は、宅地で２００万円から５００万円程度、新築戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅も混在する既存の住宅地域であり、収益物件は殆ど見られず、賃貸市場は成熟していないことから 、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する信頼性の高い事例を標準に決定 しており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動向等との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　指宿 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,250 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [106.0] 100 [ 64.6] [100.0] 100 7,520  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,320 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南九州市の人口は少子高齢化で減少傾向にあ る。基幹産業の茶業は、価格低迷のほか、担 い手不足も課題となっている。 市の新庁舎や県地域振興局が移転してくる上 場は多少取引がある。旧来からの既成住宅地 域の宅地への需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％