別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奄美 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奄美 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.
鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奄美市名瀬末広町１０番２５
｢名瀬末広町１０－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,360)

1:1.5		 店舗

ＲＣ4		 小売店舗が建ち並ぶ
アーケード内の商店
街		 西6m市道 水道、ガス、下水 奄美市役所前停

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 奄美市役所前停北東方

150m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,360)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、名瀬市末広地区の旧来からのアーケード内の商業地域である。空店舗も散見され需要はやや低迷し
ているが、市街地中心部に位置していることから、今後も地価は概ね横這いで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、奄美市名瀬地区の商業地域一円である。典型的な需要者は、同地域に地縁性を有する個人事業者や法人
等が中心である。奄美大島は、世界遺産登録、コロナ５類移行により観光客が回復しており、名瀬港における埋立事業
も完了し、分譲マンション、ホテル、娯楽施設等が立地するなど、商業地需要は全般的に旺盛である。今後も、こうし
た商業地需要の強い状況が続くものと予想される。需要の中心価格帯は規模等によって幅があり、見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記の通り、両試算価格が得られた。原価法は既成市街地のため適用できなかった。当該地域は賃貸物件も見られるが
、元本価値に見合う賃料水準が得られず収益価格は低位に試算されたものと判断する。一方、比準価格は実際の取引事
例からアプローチした試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、本件では、広域的な価
格水準の検討を踏まえ、比準価格を重視し収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 奄美市、コロナ５類移行により観光関連を中
心として景況は回復している。不動産市況に
ついても全般的に好調な状況が続いている。


当該地域は、名瀬末広地区の旧来からの商業
地域である。空店舗も散見され商業地需要は
やや低迷しているが、地価は概ね横這いで推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奄美 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
４６２２２
-91876		 奄美市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
南6m、角地
（都） 商業

(100,360)
b １２３０４
４６２２２
-89510		 奄美市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m県道、
中間画地
（都） 工業

(60,200)
c １２１１１
４６２２２
-97796		 奄美市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
北6.5m、
二方路
（都） 近商

(90,300)
d １２１１２
４６２２２
-95550		 奄美市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,180)
e １２２０３
４６２２２
-77595		 奄美市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南12m、西8m、
三方路
（都） 準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    121,823) 
162,430  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
154,695 		 100
[ 100.0]
154,695 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
82,508  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
83,168 		 100
[  54.5]
152,602 
153,000 
c (　           ) 
104,978  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
110,876 		 100
[  70.9]
156,384 
156,000 
d (　           ) 
118,953  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
121,451 		 100
[  79.0]
153,735 
154,000 
e (　           ) 
121,315  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
119,902 		 100
[  73.9]
162,249 
162,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



奄美 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,004,443 
1,203,935 
4,800,508 
4,419,560 
380,948 		 （　0.9490）
361,520 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      7,691,915 円　　　　（　     73,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奄美 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 80.00 Ｓ4 310.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   360 ％   105 ㎡      9.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺状況を勘案し、１～２階は店舗フロア貸し、３階以上は共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
83.49 
92.9 
77.56 
2,500 
193,900 		 6.0  1,163,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
83.49 
82.2 
68.59 
2,100 
144,039 		 3.0  432,117 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
74.14 
90.3 
66.94 
1,600 
107,104 		 2.0  214,208 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
69.04 
89.6 
61.84 
1,600 
98,944 		 2.0  197,888 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
310.16 
88.6 
274.93 

543,987 		 2,007,613 
0 
⑨年額支払賃料        543,987 円　×　12ヶ月　＝　       6,527,844 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     274.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,527,844 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       541,811 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,986,033 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,007,613 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,410 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,004,443 円　　　　（　        57,185 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奄美収６
　　　　-13		 2,707  
(   2,703) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,762 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,513 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奄美収６
　　　　-14		 2,106  
(   2,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,265 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奄美 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 195,835 円  　　　        6,527,844　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      438,200 円  　　　　     62,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        62,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,203,935 円　（　　　　　　        11,466 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　     310.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,419,560 円  
（　　　　　        42,091 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,004,443 円      
②総費用 1,203,935 円      
③純収益　①－② 4,800,508 円      
④建物等に帰属する純収益 4,419,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 380,948 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 361,520 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,443 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,691,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奄美 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奄美市名瀬末広町１０番２５
 3405000254308-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奄美 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奄美 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奄美市名瀬末広町１０番２５
｢名瀬末広町１０－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,360)

1:1.5		 店舗

ＲＣ4		 小売店舗が建ち並ぶ
アーケード内の商店
街		 西6m市道 水道、ガス、下水 奄美市役所前停

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 奄美市役所前停北東方

150m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,360)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　アーケード商店街を形成する中心市街地商業地域であるが、現在空き店舗が増えており暫く収益性の低下が見
られるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、奄美市名瀬市街地の末広町等の商業地域。需要者は当該圏域に地縁的選好性を有する地元企業や個人
事業者が中心である。従来からの中心商業地域に比べ、埋立地区の開発が進む港町、入舟町周辺の需要は高い。徐々に
観光客が戻り収益性の改善が見られ、一部の既存商業地域を除き名瀬市街地の商業地需要は安定している。需要の中心
価格帯は、規模により幅があるが土地で１５００万円から２０００万円台、土地建物一体としては見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域及び同一需給圏内の名瀬末広町等の類似地域における商業地の取引事例を収集した。比準価格は類似の取引
事例から試算されており市場の実態を反映した価格である。一方、店舗等が建ち並ぶ収益性を重視すべき商業地である
が、賃貸需要が弱く元本価値に見合った賃料を収受することが困難なため、収益価格は低位に試算された。従って比準
価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺の地価公示標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　奄美市の人口は減少、世帯数は微減傾向に
ある。一部を除く名瀬市街地では住宅、商業
ともに需要は堅調で地価は安定している。


　アーケードのある従来からの中心商業地域
であるが、依然として空き店舗等が見られる
状況が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奄美 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
４６２２２
-91876		 奄美市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
南6m、角地
（都） 商業

(100,360)
b １２２０３
４６２２２
-77583		 奄美市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
南2m、角地
（都） 商業

(100,360)
c １２２０３
４６２２２
-77572		 奄美市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
d １２１１０
４６２２２
-80598		 奄美市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
南4m、角地
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    121,823) 
162,430  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
154,231 		 100
[ 100.0]
154,231 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
154,000 
b (　           ) 
66,983  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.8]
87,749 		 100
[ 100.0]
87,749 
87,700 
c (　           ) 
118,947  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
129,290 		 100
[  80.2]
161,209 
161,000 
d (　           ) 
112,360  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
108,038 		 100
[  69.1]
156,350 
156,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -24.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    156,000 円／㎡]  



奄美 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため不適用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,161,190 
1,228,546 
4,932,644 
4,511,340 
421,304 		 （　0.9490）
399,817 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      8,506,745 円　　　　（　     81,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奄美 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 80.00 Ｓ4 310.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   360 ％   105 ㎡      9.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・２階はフロア貸し店舗、３階・４階～は単身向け共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
83.49 
92.9 
77.56 
2,600 
201,656 		 6.0  1,209,936 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
83.49 
82.2 
68.59 
2,100 
144,039 		 3.0  432,117 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
74.14 
90.3 
66.94 
1,650 
110,451 		 2.0  220,902 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
69.04 
89.6 
61.84 
1,650 
102,036 		 2.0  204,072 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
310.16 
88.6 
274.93 

558,182 		 2,067,027 
0 
⑨年額支払賃料        558,182 円　×　12ヶ月　＝　       6,698,184 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     274.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等による十分な担保につき計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,698,184 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       555,949 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,142,235 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,067,027 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,955 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,161,190 円　　　　（　        58,678 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奄美収６
　　　　-13		 2,707  
(   2,703) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,707 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,613 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奄美収６
　　　　-14		 2,106  
(   2,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,340 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奄美 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 383,400 円  　　　　     63,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 200,946 円  　　　        6,698,184　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      447,300 円  　　　　     63,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        63,900 円  　　　　     63,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,900 円  　　　　     63,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,228,546 円　（　　　　　　        11,700 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     310.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,511,340 円  
（　　　　　        42,965 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,161,190 円      
②総費用 1,228,546 円      
③純収益　①－② 4,932,644 円      
④建物等に帰属する純収益 4,511,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 421,304 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 399,817 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,808 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,506,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奄美 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奄美市名瀬末広町１０番２５
 3405000254308-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考