令和6年1月15日　提出 いちき串木野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いちき串木野 -4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いちき串木野市湊町４丁目５０番 ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道 市来 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 市来駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市来地区中心部に形成された街区の整然とした住宅地である。ほぼ熟成しており現状のままで推移するものと思 われる。少子高齢化等により市来地区は全般的に宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市来地区の住宅地域一円である。需要者は、同一需給圏内の居住者及び地縁者が大半を占める。当該 地域は区画整然とした閑静な居住環境で生活利便性も比較的良い。しかし、市来地区での人口減少、少子高齢化が進む 一方、住宅購入適齢者（３０～４０歳代）人口は約２０％程度と少ないため宅地需要の低迷が続いている。土地の需要 の中心は、４００万円～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市来地区中心部に位置する住宅地であるが、周辺には民間の賃貸アパートはほとんど見られないことより、収益価格 の試算は割愛した。比準価格は、代替競争関係に強い取引事例を採用し決定しており、説得力が高く実証的価格が得ら れたと判断する。よって、比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日置 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [127.5] [105.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近の市来地区は人口５７５４人（前年比▲ １．１％）、市全体の高齢化率は約３９％と 少子高齢化が進行しており宅地需要の減退が 続いている。 住環境に優れ市来地区においては人気のある エリアであるが、全般的に宅地需要が弱いこ とから、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％