令和6年1月15日　提出 いちき串木野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いちき串木野 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人   TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いちき串木野市春日町２７１番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、下水 串木野 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 串木野駅西方 600m 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、いちき串木野市の中心に近接し、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。宅地需要は郊外部の新規の 分譲地に移行しており、地価水準は下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、串木野地区の中心部の住宅地域を中心にその周辺の住宅地域である。主要な需要者は近隣者及び縁故者 が中心で、近隣地域外から転入する者は認められない。利便性の良い住宅地域であるが、宅地需要は郊外部に移行して おり、宅地取引が少なく、地価水準は下落傾向で推移するものと思われる。土地は４５０万円程度が需要の中心となっ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の取引事例と比準して求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。地域内に於い ては賃貸市場が成熟しておらず、収益価格は試算できなかった。また、原価法は既成市街地のために適用できなかった 。本件では、実際の取引事例に基づく実証的かつ客観的な比準価格を標準とし、公的価格との広域的な検討を踏まえて 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症は５類に移行した が、物価高・人手不足が地価にも影響を及ぼ している。 近隣地域は衰退傾向であり、宅地取引は低調 で、地価水準は下落傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％