別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
霧島 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
霧島 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 霧島市国分中央３丁目５６１番３
｢国分中央３－１０－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 銀行

Ｓ2		 銀行、百貨店等が建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 北西18.1m県道 水道、ガス、下水 国分

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８．１ｍ県道 交通

施設		 国分駅南東方

600m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 背後は旧来から個人経営の飲食店等が建ち並ぶ地域である。路線商業地との競合や昨今の原材料費高騰等により
経営環境が改善されないまま閉店した店舗も見受けられる。今後も需要は低迷するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市街地中心部の商業地域一円が圏域である。典型的需要者は、地元の個人及び法人が想定される。旧市
街地の金融機関、店舗、飲食店が中心の地区であるが県道沿いの路線商業地に出店する郊外型店舗に顧客の分散化傾向
が見られる。そのため行動制限緩和後も顧客の回復が鈍いため、老舗の料理店等の閉店等見られ空き店舗が目立つ。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地において実際に成約した売買実例を中心に採用して求めた実証的な価格である。一方、収益価格は建
物想定が経済合理性に見合う賃料を収受できず低位に試算された。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を
有する比準価格を中心に、収益価格を参酌し、前年代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　霧島 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,600 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 73,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧来からの中小事業者が営む飲食・サービス
業を中心とする繁華街は県外資本が運営する
ロードサイド店との競合により商況は厳しい
。

旧国分市の中心商業地であるが、昼間の歩行
者通行量は少なく空きビル空き店舗が目立つ
。百貨店内に１００円ショップが入居した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 霧島 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０５
４６２１８
-80258		 霧島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b １２１０１
４６２１８
-87243		 霧島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南17m県道、
中間画地
（都） 近商

(80,300)
c １２１１２
４６２１８
-96110		 霧島市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西15m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
d １２３０２
４６２１８
-88656		 霧島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m市道
、中間画地
（都） 商業
洪水浸水想定区域
(80,270)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,413  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
68,086 		 100
[  72.8]
93,525 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,500 
b (　           ) 
105,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
108,780 		 100
[  94.0]
115,723 
116,000 
c (　           ) 
60,579  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
60,829 		 100
[  80.0]
76,036 
76,000 
d (　           ) 
57,044  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
63,068 		 100
[  73.2]
86,158 
86,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,300 円／㎡]  



霧島 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,585,142 
2,273,433 
8,311,709 
7,836,600 
475,109 		 （　0.9490）
450,878 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      9,593,149 円　　　　（　     39,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
霧島 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 184.35 Ｓ3 553.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   244 ㎡     11.8 m x   20.6 m  前面道路：県道     　  18.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し店舗・事務所 ⑦有効率　  96.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
184.35 
95.4 
175.87 
2,230 
392,190 		 3.0  1,176,570 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
184.35 
97.7 
180.11 
1,690 
304,386 		 3.0  913,158 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
184.35 
97.7 
180.11 
1,460 
262,961 		 3.0  788,883 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
553.05 
96.9 
536.09 

959,537 		 2,878,611 
0 
⑨年額支払賃料        959,537 円　×　12ヶ月　＝　      11,514,444 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     536.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,514,444 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       955,699 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,558,745 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,878,611 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,397 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,585,142 円　　　　（　        43,382 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 霧島収６
　　　　-1		 2,392  
(   2,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,392 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,236 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 霧島収６
　　　　-2		 2,048  
(   2,043) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,048 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
霧島 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 666,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 345,433 円  　　　       11,514,444　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      888,000 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,273,433 円　（　　　　　　         9,317 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     553.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,836,600 円  
（　　　　　        32,117 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,585,142 円      
②総費用 2,273,433 円      
③純収益　①－② 8,311,709 円      
④建物等に帰属する純収益 7,836,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 475,109 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 450,878 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,848 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,593,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 霧島 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　霧島市国分中央三丁目５６１番３
 3416000246613-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
霧島 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
霧島 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.
鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 78,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 霧島市国分中央３丁目５６１番３
｢国分中央３－１０－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 銀行

Ｓ2		 銀行、百貨店等が建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 北西18.1m県道 水道、ガス、下水 国分

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８．１ｍ県道 交通

施設		 国分駅南東方

600m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 国分地区中心部の商業地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。路線型店舗等への商圏の分散化で、顧
客が流出している。当該地域の商業地需要はやや弱含みで、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、国分地区中心部の商業地域一円が圏域である。需要者の中心は、地縁や血縁関係を有する個人及び法人
事業者である。周辺の複合商業施設や、幹線道路沿いの路線型店舗等との競合で、国分地区中心部の商業地需要はやや
弱含みで、地価は緩やかな下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、業種、業態により異なるため把
握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算においては、国分地区中心部の商業地域を中心に、同一需給圏内の近隣地域及び類似地域おいて信頼性
のある取引事例を収集し得た。従って比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、貸店舗等は
認められるが、元本価値に見合う家賃収入が得にくく、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、
収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　霧島 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,600 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 [100.0]
100		 83,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景況は、全体として回復傾向が続いてい
るものの、物価上昇等の影響が見られる。霧
島市の人口は微減傾向、宅地需要は中心部に
集中している。

国分地区中心部の商業地域で、地域要因に変
動はない。主に商圏の分散化による顧客の流
出等で、商業地需要はやや弱含みで推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 霧島 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０６
４６２１８
-98986		 霧島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西21m市道、
北西11m、
北10m、
三方路
（都） 商業

(90,400)
b １２２０５
４６２１８
-80080		 霧島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
南西7m、角地
（都） 商業

(90,400)
c １２１１２
４６２１８
-96111		 霧島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
d １２００７
４６２１８
-88905		 霧島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m県道、
北東4m、角地
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,900  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
52,414 		 100
[  70.0]
74,877 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,900 
b (　           ) 
59,281  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
56,346 		 100
[  72.0]
78,258 
78,300 
c (　           ) 
66,800  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
65,063 		 100
[  85.0]
76,545 
76,500 
d (　           ) 
86,900  		 100
[ 100.0]		 [  93.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
78,885 		 100
[ 100.0]
78,885 
78,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,700 円／㎡]  



霧島 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,588,804 
2,273,553 
8,315,251 
7,836,600 
478,651 		 （　0.9490）
454,240 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      9,664,681 円　　　　（　     39,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
霧島 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 184.35 Ｓ3 553.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   244 ㎡     11.8 m x   20.6 m  前面道路：県道     　  18.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗、事務所 ⑦有効率　  96.9 ％
の理由		 想定建物の用途・規模に対して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
184.35 
95.4 
175.87 
2,109 
370,910 		 3.0  1,112,730 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
184.35 
97.7 
180.11 
1,685 
303,485 		 3.0  910,455 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
184.35 
97.7 
180.11 
1,585 
285,474 		 3.0  856,422 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
553.05 
96.9 
536.09 

959,869 		 2,879,607 
0 
⑨年額支払賃料        959,869 円　×　12ヶ月　＝　      11,518,428 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     536.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,518,428 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       956,030 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,562,398 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,879,607 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,406 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,588,804 円　　　　（　        43,397 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 霧島収６
　　　　-5		 1,974  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,309 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,114 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,109 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 霧島収６
　　　　-6		 1,819  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,915 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
霧島 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 666,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 345,553 円  　　　       11,518,428　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      888,000 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,273,553 円　（　　　　　　         9,318 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     553.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,836,600 円  
（　　　　　        32,117 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,588,804 円      
②総費用 2,273,553 円      
③純収益　①－② 8,315,251 円      
④建物等に帰属する純収益 7,836,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 478,651 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 454,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,862 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,664,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 霧島 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　霧島市国分中央三丁目５６１番３
 3416000246613-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考