令和6年1月15日　提出 霧島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -9 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 2,760,000 円  １㎡当たりの価格 6,290 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市牧園町三体堂字下原１０４番２ ②地積 　(㎡) 439   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅のほかに一 般住宅等が見られる 住宅地域 北西9.7m市道 水道 霧島温泉 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９．７ ｍ市道 交通 施設 霧島温泉駅東方 4.0km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧牧園町の農家住宅から形成される住宅地域で、周囲には農地もみられる。人口減少及び少子高齢化 が進み、地縁者による取引がみられる程度で、土地需要は低調であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,290 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧牧園町の住宅地域であり、主な需要者は自己での利用を目的とする個人で、旧来からの地縁者が多い 。農家住宅が点在し、農地も多く、国分隼人地区への人口集中等もあって新規での住宅建築はほとんどみられない。人 口減少や少子高齢化が進み地域は衰退気味であり、地価は下落傾向である。中心価格帯は、取引件数が少なく土地の規 模も様々であり、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅を中心とした住宅地域である。自己使用目的で、居住の快適性や利便性を指標に取引がなされてお り、収益性を前提とした取引は見られず、加えて賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用せず取引事例比較法 のみを適用する。そのため、比準価格を重視して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [101.0] 100 [169.3] [100.0] 100 6,370  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,420 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向については、個人消費や観光 関連は回復傾向にあるが、投資や雇用情勢は 横ばい傾向である。長引く物価高への警戒感 が続いている。 旧牧園町の既成住宅地域である。市内経済の 中心の国分隼人地区への人口集中もあって、 地域は衰退しており、地価は下落傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％