令和6年1月15日　提出 霧島 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -8 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 3,740,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市牧園町高千穂字小塚原３６１７番４８３ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西4m市道 水道、下水 霧島温泉 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 霧島温泉駅北東方 12.0km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧牧園町の旧来から形成されている住宅地域である。市中心部の国分隼人地区へ人口が集中し地区 内への人口流入は限定的で、人口減少及び少子高齢化が進み、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧牧園町の住宅地域であり、主な需要者は自己での利用を目的とする個人で、旧来からの地縁者が多い 。店舗や病院のほか国道沿いには飲食店もみられ、生活利便性はある程度保たれているが、国分隼人地区への人口集中 等で地区外からの住宅需要は限定的で、人口減少や少子高齢化が進み地域は衰退気味であり、地価は下落傾向である。 中心価格帯は３００㎡台の土地を前提にすると、４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域である。自己使用目的で、居住の快適性や利便性を指標に取引がなされてお り、収益性を前提とした取引は見られず、加えて賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用せず取引事例比較法 のみを適用する。そのため、比準価格を重視して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [ 98.9] 100 [ 79.2] [101.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向については、個人消費や観光 関連は回復傾向にあるが、投資や雇用情勢は 横ばい傾向である。長引く物価高への警戒感 が続いている。 旧牧園町の既成住宅地域である。市内経済中 心の国分隼人地区への人口集中もあって、地 域は衰退しており、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％