令和6年1月15日　提出 霧島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市国分城山町３７７０番１５ ｢国分城山町４－１４｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 国分 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 国分駅東方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地を造成した分譲団地である。造成後年数が経過していることから中古住宅としての供給が見込まれるが交 通利便性に劣るため需要は弱い。需給状態を反映して今後も地価は下落基調を継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧国分市市街地及び郊外の住宅地域一円。傾斜地に造成され造成後熟成した住宅団地である。近年では 平坦地の農地を造成した分譲地の需要が高まりを見せ、利便性に劣る熟成した傾斜地の住宅団地について新築住宅用地 としての土地需要は弱く現況の中古住宅としての取引が主体となっている。中古住宅の取引総額も１，０００万円以下 がほとんどである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街地周辺から郊外部の事例を中心に実際に成立した取引事例を採用し検討のうえ求めた価格であり、実勢 を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は地域的に持ち家が主体で賃貸需要が見込めないことから収益還元法 は非適用とした。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格を採用し、前年代表標準地との均 衡を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [111.4] [105.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧国分市市街地北部の傾斜地を造成した団地 は造成後年数を経過して中古住宅が売り出さ れるが需要は弱いため市場滞留期間は長期に 及ぶ。 傾斜地の団地で造成後年数を経過しているた め団地内住民の高齢化が進行している。供給 に対して需要は弱く地価の下落要因となって いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％