令和6年1月15日　提出 霧島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市国分中央２丁目３４２９番１ ｢国分中央２－１－２０｣ ②地積 　(㎡) 392   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 国分 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   180 ｍ、南    10 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ｍ市道 交通 施設 国分駅南東方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に隣接する旧来からの住宅地域である。駅への接近性に優り生活利便施設へのアクセスも良好なこと から今後も堅調な住宅地需要が見込まれるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧国分市の市街地に存する住宅地域一円。地区内でも利便性が高い地域であり典型的需要者は国分地区 に地縁関係を有する給与所得者、自営業者等が想定される。需要の中心は、土地については１，０００万円～１，５０ ０万円程度と想定されるが、旧来からの住宅地域の地積では総額が嵩むため建物の建設費と合わせた予算総額が３，０ ００万円程度で収まるよう土地を細分化して分譲する傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地の存する旧国分市市街地において実際に成立した取引事例を採用し検討のうえ求めた価格であり、実 勢を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は自己使用目的の戸建住宅が主体の地域であり、賃貸市場が未成熟 であるためその適用を断念した。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格を採用し、前年代 表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [ 75.1] [105.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧国分市市街地のなかで利便性に優る国分福 島、舞鶴中周辺、駅周辺において需要は堅調 であり年々農地の転用による宅地化が進行し ている。 大きな地域要因の変動は認められないが、中 心市街地に隣接して生活利便性に優ることか ら需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％