令和6年1月15日　提出 曽於 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   曽於 5-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 9,190,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於市末吉町本町１丁目５番３ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1 店舗兼住宅 ＲＣ3 小売店舗、スーパー 等が建ち並ぶ既成商 業地域 北東12m県道 水道、下水 財部 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 末吉本町停近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市役所近くに郵便局、スーパーを中心に小売店舗が見られる旧来からの商業地である。商況を反映して店舗用地 需要は低調であり地域要因の大きな変動は見られず地価は今後も下落基調で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は末吉地区の商業地等の存する圏域一円。需要者は末吉地区に地縁関係を有する個人事業者又は県内法人等 が想定される。日用品を扱う店舗を中心に形成されているが、市役所も近く郵便局、スーパー等がコンパクトにまとま った地域であるため郊外型店舗等との競合の影響を受けるものの空き店舗等は少ない。近年、商況を反映して中心市街 地の土地取引は少なく、繁華性に劣り相対的に安価な周辺部で土地取引が見られる程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は末吉地区内の商業地の実際の取引事例を広域的に収集して求めた価格であり実証的な価格である。一方、収 益価格は自用の店舗を賃貸に供したとしても経済合理的な賃料を収受することが困難であるため適用を断念した。した がって、市場の実勢を十分に反映し説得力を有する比準価格を重視して、経済圏に含まれる都城市の商業地の地価動向 も含めた広域的な検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏内に幹線沿いの郊外型店舗及び隣接する 都城市の商業施設が含まれるため顧客の分散 化傾向が顕著である。商況は低調な状態が続 いている。 商店街入り口にコンビニエンスストアーが出 店して地域の集客力の向上が見られるが、周 辺小売店舗への波及の程度は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％