令和6年1月15日　提出 曽於 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   曽於 -4 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 1,630,000 円  １㎡当たりの価格 5,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於市財部町北俣字櫻馬場１７６３番１０ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:1 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南4m市道 水道 財部 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 財部駅北西方 700m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ日豊本線財部駅に近い住宅地域である。旧来の住宅地域に対する需要は低迷しており、地価水準は下落傾向 で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、財部町を中心とした住宅地域一円である。主要な需要者は当該地域に地縁性等を有する個人が中心で、 地域外から転入者は見られない。近隣地域は、古くからの住宅地域で、宅地需要の中心は、隣接する都城市寄りの住宅 地域であり、当該地域の地価水準は下落傾向である。需要の中心となる価格帯は、土地は１５０万円前後、新築建物に ついては１，７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の取引事例を比準して求められた比準価格は、地域の地価水準、動向等を反映していると判断する。戸建住宅が多 い地域に於いては賃貸市場が成熟しておらず、収益価格は試算できなかった。また、原価法は既成市街地のため適用で きなかった。本件では、実際の取引事例に基づく実証的かつ客観的な比準価格を標準とし、公的価格等との広域的な検 討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,780 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国体では宿泊・交通・飲食など観光関連事業 者は、人手不足が続く中、急速に戻ってきた 需要に供給が追いつかない点が課題となった 。 曽於市の人口はＲ２（３３，３１０人）から Ｒ３（３２，５５４人）－２．３％の減少で ある。 個別的要因の変化は特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％