令和6年1月15日　提出 曽於 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   曽於 -3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 3,260,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於市末吉町諏訪方字葛牧７９７９番２４ ②地積 　(㎡) 384   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる郊外の 住宅地域 北西5m市道 水道、下水 財部 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 曽於高校前停南西方 520m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の周辺部に位置し、近くの国道沿いにスーパー等の店舗が建ち並ぶ立地条件から、新規に建売住宅が分譲 されている。今後も空地の利用が緩やかに進むものと推察されることから、需給は安定的な推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は末吉地区の市街地中心部及び周辺住宅地域一円。典型的な需要者層は曽於市、都城市に勤務する給与所得 者又は個人事業者等が中心と判断される。国道２６９号沿線には２４時間営業の商業施設等が建ち並び買物利便性が高 いため住宅地の需要が高い地域である。そのため、ミニ開発により土地や建売住宅が逐次販売されている。需要の中心 となる価格帯は土地で２５０万円～３５０万円、新築住宅は総額で１，６００万円～２，０００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の認められる末吉地区の市街地及びその周辺部において実際に成約した売買実例から求めた価格であ り実証的な価格と言える。一方、収益価格は戸建住宅を中心とした地域であり賃貸市場が未成熟であることから適用は 断念した。以上から、不動産市場の実勢を反映して説得力を有する比準価格を採用し、前年代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　曽於 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,780 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [106.0] 100 [ 65.2] [101.0] 100 8,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国でも有数の畜産頭数を誇るが、高齢化に より生産者戸数は著しく減少している。郊外 の過疎化が著しく宅地はだぶついている。 市街地でも２４時間営業の店舗等が立地して 利便性に優る幹線背後の地域は、ミニ分譲に よる住宅の供給が継続しており、地価は概ね 安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％