令和6年1月15日　提出 曽於 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   曽於 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 1,070,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於市末吉町岩崎字内前田９９７番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東5.5m市道 水道 財部 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 前田橋停西方 230m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大隅地区の中心市街地に隣接する旧来からの住宅地域。高齢化等の要因と郊外の区画整然とした八合原地区へ住 宅取得予定者の需要が流出しているため既存住宅地の需要は弱い。今後も下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大隅町と末吉町岩崎地区の住宅地一円。旧来からの住宅地域のため主たる需要者は当該地域に地縁関係 を有する給与所得者等が見込まれる。区画整然として店舗も充実した八合原地区が新築の住宅取得予定者層に人気があ り、既存集落内の不動産に対する需要は僅かである。今後も、地域住民の高齢化、建物の老朽化、空き家の増加等に起 因する衰退傾向が継続するものと推察される。また、需要の中心となる価格帯は土地の規模がまちまちで把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内で実際の取引事例を広域的に収集し求めた価格であり実勢を反映した実証的・客観的な価格である。一 方、収益価格は戸建住宅を中心とした地域であり賃貸市場が未成熟であることから適用は断念した。以上から、不動産 市場の実勢を反映して説得力を有する比準価格を採用し、前年代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　曽於 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,230 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [119.6] [100.0] 100 6,540  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国でも有数の畜産頭数を誇るが、高齢化に より生産者戸数は著しく減少している。郊外 の過疎化が著しく宅地はだぶついている。 旧来からの農家住宅が中心の地域では古家を 安く取得して改修して居住する需要者も散見 されるが絶対数は少なく買手市場の状態にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％