令和6年1月15日　提出 日置 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日置 -5 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩元　透   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日置市吹上町中原字水流２８８３番１外 ②地積 　(㎡) 541   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (80,360) 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか共同 住宅も存する住宅地 域 北東6m市道、北西側道 水道 伊集院 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 伊集院駅南西方 19.0km 法令 規制 （都）  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 「日置市役所吹上支所」の南東方約２８０ｍ、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。宅地需要は、過疎化・高 齢化の影響から、やや低調である。宅地価格は、やや下落～下落傾向で推移していくものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日置市吹上町中心部の住宅域地である。需要者は、吹上町内一円の居住者であるが、吹上町中心部の地 縁者、血縁者に限定される傾向が認められる。土地価格は、２５０㎡程度で４３０万円程度である。 当該地域を含む吹上町住宅地域の宅地需要は、過疎化・高齢化の影響等から乏しく、やや低調である。 宅地価格は、やや下落～下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自建の一般住宅を主体とする住宅地域である。収益還元法は、賃貸住宅が存在しても低層建物であり、経 済合理的な経営は不可能と判断し、非適用とした。鑑定評価額は、比準価格を基本に、前年価格をも勘案して、上記の とおり決定した。この価格は、代表標準地から規準した価格とも概ね均衡を得ており、近隣地域の不動産市況に対する 現状（過疎化・高齢化の影響等から新規参入者は乏しい。）を反映した妥当な価格と判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日置 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [125.9] [103.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日置市吹上町の宅地需要は、商業地、住宅地 ともにやや低調である。宅地価格はやや下落 ～下落傾向で推移している。 地域要因に、特に変動要因は認められない。 宅地需要は、新規参入者も乏しく、やや低調 である。宅地価格は、やや下落～下落傾向で 推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％