令和6年1月15日　提出 日置 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日置 -4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　柳元　健吾   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日置市伊集院町下谷口字天神馬場１４７６番３ ②地積 　(㎡) 438   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 2:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い傾斜地の既成住宅 地域 北4.5m市道 水道、下水 伊集院 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 伊集院駅南方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地近郊の住宅地域で、現状格別な地域要因の変動は認められない。小中学校に近く、周辺地域に比して の値頃感から住宅地需要は比較的認められ、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日置市伊集院町の中心市街地近郊に形成された住宅地域及びその周辺部に形成された住宅地域の存する 圏域で、需要者の中心は同一需給圏内居住の個人等と考えられる。中心市街地近郊で、小中学校に近接しており、周辺 地域に比しての値頃感から住宅地需要は比較的認められる。需要の中心となる価格帯は、土地が６００万円前後、新築 戸建住宅で２，７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格のみを得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映され ている。一方、収益価格は当該地域が居住の快適性や利便性を重視する地域であることから自用目的の取引が中心の当 該地域では賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算出来なかった。よって、本件では市場の特性に適合した比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日置 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [123.6] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、物価高、税負担、国際紛争等、日 本経済への影響が懸念される状況が継続して おり、先行きが見通せない状況にある。 現状格別な地域要因の変動は認められないが 、小中学校に近く、地価水準の値頃感から住 宅地需要は比較的認められ、地価は安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％